הודעה זו בקובץ Word
למצגת שהציג פרופ' זוסמן פרופ' נתן זוסמן, מנהל חטיבת המחקר בבנק ישראל, הרצה היום בועידת הנדל"ן של העיתון "כלכליסט" בתל אביב, והתייחס בעיקר למחירי הדירות. להלן עיקרי דבריו.
בשנים האחרונות הייתה, כידוע, עלייה ניכרת במחירי הדירות ובשכר הדירה. שקף 2 במצגת מראה שהייתה עלייה גדולה במחירי הדירות ולאחר מכן גם בשכר הדירה עד 2009 – 2010, ולאחר מכן נרשמה התמתנות בעליית שכר הדירה למרות שנמשכה העלייה במחירי הדירות. בהמשך, מחירי הדירות עצרו ונדמה היה כי מגמת העלייה מסתיימת, וחוזרים למצב נורמלי. אולם, כידוע, בששת החודשים האחרונים יש שוב זינוק במחירי הדירות. מגמה זו בוודאי מטרידה את כל מי שהגיע היום לועידה זו, וגם אותנו בבנק ישראל.
אנו ככלכלנים מנתחים את התופעה באמצעות ניתוח ההיצע והביקוש. מצד הביקוש, הגורם הבסיסי שפועל לעליית מחירי הדירות הוא הצמיחה בתוצר. הגרף בשקף 3 במצגת מראה שבהסתכלות ארוכת טווח, מ-1980 עד 2012, במדינות OECD רבות ניכר קשר בין הצמיחה הכלכלית לבין עליית מחירי דירות. צמיחה כלכלית פירושה גידול באוכלוסיה ובהכנסה, ושניהם מביאים לגידול בביקוש, הן למספר הדירות והן לאיכות הדירות. בהתמקדות על ישראל, הגרף מראה שמ-1980 עד היום אנו נמצאים, לא רחוק מקו הרגרסיה. המשמעות היא שלטווח ארוך אין סטייה גדולה של מחירי הדירות בישראל ממה שהיינו מצפים על פי התיאוריה, כלומר על פי הקשר בין ההכנסה למחיר. גם בהסתכלות על השנים 2010-2012 (שקף 4) אנו נמצאים קרוב לקו המגמה. ניתן גם לראות מהגרף שישנן מספר מדינות שבהן המחירים עולים הרבה יותר ממה שהיינו מצפים לפי קצב הצמיחה (למשל גרמניה, נורבגיה, קנדה).
אומרים שצרת רבים היא נחמת טיפשים. בכל אופן, התרשים בשקף 5 מראה שישנן מספר מדינות, כדוגמת אוסטרליה, שבדיה, קנדה, ועוד, שבדומה לישראל "ניצלו" מהמשבר הפיננסי ונקטו מדיניות מונטרית ופיסקלית נאותות, ובכולן אנו רואים שהציבור רוכש דירות, והמחירים שם עלו אפילו יותר מאשר בישראל.
הביקוש לדירות נובע גם מהביקוש לדירה כנכס להשקעה. ביקוש זה נקבע לפי התשואה – היחס בין שכר הדירה למחיר הדירה. אנו משווים יחס זה לתשואה ארוכת הטווח על נכס סולידי, כמו למשל התשואה על אג"ח ממשלתית ארוכת טווח. אפשר לראות בתרשים בשקף 6 שהשוק עובד – כאשר התשואה ארוכת הטווח יורדת, גם התשואה על דירות יורדת – משקיעים הולכים לשוק הדיור וקונים דירות עד שהתשואות משתוות. תופעה זו לא מיוחדת לישראל– התשואה בישראל דומה לתשואה בשוויץ ובשבדיה (שקף 7), ואף גבוהה מאשר בקנדה. התשואות מושפעות מהמגמות הגלובליות – ובהקשר זה הגורם העיקרי הוא כמובן ההרחבות המונטריות של הבנקים המרכזיים הגדולים שדוחפות את התשואות לשפל היסטורי.
בצד ההיצע הדברים עובדים יותר לאט מאשר בצד הביקוש. כשהתחילה עליית המחירים נרשמה גם תגובה של ההיצע – הייתה עליית בהתחלות הבנייה ובהיתרים (שקף 8) אבל מכאן ועד סיום הבנייה לוקח זמן. מאמצע 2011 ישנה ירידה בהתחלות ובהיתרי הבנייה. לדעתנו חלק מהירידה היא תוצאה של צוואר בקבוק בהליכי התכנון שבגללו מספר ההיתרים פחת, מה שלא איפשר להגדיל את התחלות הבנייה. משך הזמן מתחילת התהליך שבו מתבצעת בדיקת ההיתכנות והכנת התכנית להגשה לוועדה המחוזית ועד לסיום הבנייה הוא קרוב ל-13 שנה! (שקף 9). ברור אם כן שיש פיגור בהיצע, שלא צפוי להסתיים בקרוב. חשוב לציין שישנו גם מלאי של כמעט 20,000 דירות לא מכורות – הקבלנים מעדיפים ככל הנראה לא למכור דירות אלו כעת, ובהקשר זה אפשר לחשוב גם על הקבלנים כמעין משקיעים שמעדיפים לא למכור את הנכסים במחירים הנוכחיים.
מה חלקו של בנק ישראל בכל העניין? ריבית בנק ישראל היא גורם חלקי שמסביר חלק ממה שגורם את הביקוש – יש לה תרומה חלקית למה שקורה לתשואות האלטרנטיביות, אשר דוחפות משקיעים לרכוש דירות. גם התשואות בעולם כאמור מהוות גורם משמעותי. המדיניות המוניטרית של בנק ישראל תרמה לעליית מחירי הדירות גם בעקיפין היות והיא תרמה לצמיחת המשק, וכפי שראינו קודם הצמיחה קשורה בקשר ישיר למחרירי הדירות. איננו סבור שיש מישהו שמצטער על כך.
לפי חוק בנק ישראל הבנק מחוייב לשמור על יציבות המחירים, לתמוך בצמיחה וביציבות הפיננסית. נניח שבנק ישראל לא היה פועל לפי החוק, אלא היה שם את הדירות כיעד ולא מפחית את הריבית בפרוץ המשבר העולמי. מה היה קורה? חשוב לי להמחיש זאת משום שאנשים מרגישים את מחירי הדירות, אבל לא כל כך מרגישים מצרפים מקרו כלכליים כמו למשל היצוא. אם היינו משאירים את הריבית ברמה גבוהה בעוד בכל העולם היא הופחתה לרמות מאוד נמוכות, הניתוחים שלנו (שיש כמובן להתייחס אליהם בזהירות כמו לכל ניתוח כלכלי) מראים שעל כל 100 עובדים היו לנו היום 5 מובטלים יותר ממה שיש כרגע. השכר היה נמוך, כח הקנייה היה פוחת. מי שביקר לאחרונה בפורטוגל ראה שאין שם בכלל מכוניות חדשות על הכבישים - גם אצלנו זה יכול היה לקרות. הריבית הגבוהה הייתה מביאה לכך שאלו מאיתנו שיש להם הלוואות או משכנתאות היו צריכים לשלם יותר ריבית על ההלוואה, וההכנסה הפנויה שלהם הייתה פוחתת. גם הממשלה הייתה צריכה לשלם ריבית יותר גבוהה על החוב שלה, מה שאומר שהיו לה פחות מקורות לשירותים שהיא מספקת לציבור, שהיו צריכים להצטמצם.
בנק ישראל צריך לשקול את שיקולי המדיניות בראייה רחבה. יחד עם זאת, איננו מקלים בבעיית מחירי הדירות, והצעדים של המפקח על הבנקים בתחום המשכנתאות נועדו להפחית את הסיכון הנשקף מהמגמות בענף. עם קצת עזרה מידידים, והכוונה היא למערכת הפוליטית, היינו יכולים ליהנות מטיפול גם בחסמים בצד ההיצע, וכך נושא מחירי הדיור היה זוכה לטיפול מיטבי.