תקציר:
במחקר זה אני מתאר אנומליה שמצאתי בשוק השכירות בישראל: שני נתונים מרכזיים שמפרסמת הלמ"ס באשר לשינויים במחירי השכירות אינם עולים בקנה אחד. הנתון הראשון – מחירי השכירות הממוצעים – קובע כי מחירי השכירות עלו נומינלית בשנים 2015-2008 בכ-59%, ואילו הנתון השני – מדד מחירי השכירות, האמין יותר לכאורה – קובע כי המחירים הללו עלו רק בכ-34%. במאמר בחנתי את ההסברים המקובלים להטיה אפשרית במדידה, ומצאתי שהם אינם יכולים להסביר את האנומליה. לפיכך אני מציג הסבר חלופי להטיה החדה כלפי מטה של המדד המקובל, הנובע משינויי מחירים אחרים לשוכרים חדשים מזה ולשוכרים ותיקים מזה, ומאופן המעקב אחר השוכרים הנסקרים במדד. אני מראה ששיטת המדידה של הלמ"ס לא כוללת תצפיות על שוכרים חדשים, שדווקא בהן עליות המחירים הן הגבוהות ביותר. לאחר מכן אני מציע תיקון למדידה באמצעות שימוש במתודולוגיה ההדונית, על בסיס נתוני המקור. מן המחקר עולה כי מחירי השכירות עלו בשנים 2015-2008 בכ-60% נומינלית, ובכ-50% ריאלית; עלייה הגבוהה פי שניים מזו שהוערכה עד כה. מממצא זה עולה כי מדד המחירים לצרכן מוטה כלפי מטה וכי ההסתברות לקיומה של בועת מחירים בשוק הדיור הישראלי נמוכה משמעותית משחשבנו. בנוסף, ממצא זה משנה את התפישה לגבי הסיבות לעליית מחירי הדירות בין 2008 ל-2015 – מעלייה המבוססת על גידול בביקוש להשקעות בדיור, לכזו הנובעת מגידול בביקוש למגורים. לפיכך לממצא זה יש תרומה חשובה להבנתנו את מקורות עליית המחירים בשוק, ואת אופיה. בנוסף ממצא זה תורם להבנתנו את הפתרונות האפשריים להתמודדות עם עליית המחירים בשוק הדיור. מחירי השכירות הם הברומטר הטוב ביותר לאמידת הקשיים שבהרחבת ההיצע, שכן הם אינם מושפעים ישירות, ובאופן נרחב, משינויים בציפיות הפרטים ומגובה הריבית. לפיכך אם מחירי השכירות עלו יותר משחשבנו, הרי שההתמודדות עם בעיית ההיצע היא מרכזית יותר בפתרון משבר הדיור.