מאמר זה בוחן את הגורמים המסבירים את התפתחות מחירי הדירות ושכר הדירה בישראל בשנים 1999-2010, ובפרט את עלייתם החדה בשתי השנים האחרונות של תקופה זו. זיהוי הגורמים השונים ותרומת כל אחד מהם נועד לסייע בגיבוש מדיניות מתאימה - מוניטרית ופיסקלית - ולספק מענה לשאלה אם נוצרת בועה במחירי הדירות.
אנו מציבים מסגרת כלכלית של תמחור נכסים, הקושרת בין מחירי הדירות, שכר הדירה והריבית הריאלית לטווח הארוך. ממסגרת זו עולה כי שני המחירים - מחירי הדירות ושכר דירה - אינם יכולים להתבדר לאורך זמן, שכן הם תחליפיים במתן שירותי דיור. מסגרת זו נתמכת אמפירית במשוואת קו-אינטגרציה. הדינמיקה של הטווח הקצר בשני המחירים מוסברת במודל של תיקון טעות (Error Correction) על ידי יחס האוכלוסייה למלאי הדירות, שיעור האבטלה, הריבית המוניטרית וציפיות האינפלציה. מודל נוסף שמוצג הוא של משוואות הפרש שאינן במסגרת קו-אינטגרציה, תוך יישום התובנות שעלו ממסגרת זו.
נמצא כי הגורם העיקרי לעלייה של מחירי הדירות בשנים 2009-2010 הוא הורדתה של הריבית המוניטרית על רקע המשבר העולמי. זו מסבירה כמחצית מהעלייה ב-2010, שהסתכמה ב-13.9 אחוזים. הורדת ריבית של נקודת אחוז אחת העלתה את מחירי הדירות ב-6.5 אחוזים, בתהליך שנמשך כשנתיים (כשיתר הדברים קבועים). הורדת הריבית המוניטרית על רקע המשבר העולמי הביאה אפוא לעליית מחירי הדירות, ובכך - לגידול הפעילות בענף הבנייה. המחסור בדירות מסביר 37 אחוזים מעליית מחיריהן בשנתיים אלו - ותרומתו יציבה בגודל של כ-5.5 נקודות אחוז לשנה. לכן נדרשת אמנם הגדלה של היצע הדירות, אך זאת במידה מדודה בלבד. גידול רב מדי של היצע הדירות עלול לחולל משבר הפוך (ירידת מחירים תלולה) בשוק הדירות, בפרט לנוכח התהליך הצפוי של העלאת הריבית לרמתה ה"נורמלית". אשר לשאלת הבועה, אנו מוצאים כי מחירי הדירות בסוף 2010 היו גבוהים ב-8-16 אחוזים מאלה הנגזרים מגורמי היסוד של המשק.
למחקר בשלמותו כקובץ PDF