תקציר:
עבודה זו עוסקת במגמות המחירים האזוריות ששררו בתריסר השנים האחרונות בשוק הדירות, בחקירת המשתנים המשפיעים על מחירי הדירות ובאמידת גמישותם. מטרת העבודה לבחון, לעדכן ולשפר את שיטת המודל שבה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מחשבת כיום את מדד מחירי הדירות, וכן לאפשר הרחבה של המידע והתוצרים הסטטיסטיים המתפרסמים על אודות מחירי הדירות. מדדי המחירים חושבו בשיטה ההדונית, בטכניקת ה-C.P.I.M. (מעקב אחר דירה מייצגת). המודל נבחר על פי המלצת הספרות המקצועית והותאם לשוק הישראלי, לאחר ביצוע סימולציות רבות לשם אופטימיזציה של מבנה הפונקציה, מספר המשתנים המסבירים וסוגיהם. הנחת המחקר הבסיסית גורסת ששוק הדיור אינו מעור אחד; הוא מורכב ממספר תת-שווקים, שמגמות המחירים בהם שונות בכיוונן ובעוצמתן. קיומן של מגמות מחירים שונות באזורים גיאוגרפיים שונים נובע מרמות דיפרנציאליות של ביקושים אזוריים, ומהעובדה שבניגוד לכל סחורה אחרת, ניוד דירות אינו אפשרי. המחקר מודד, באופן מדעי ואמפירי - לראשונה בישראל - את המגמות האזוריות במחירי הדירות.
המדידה בוצעה בתשעה תת-שווקים גיאוגרפיים בישראל בשנים 1999-2010, באמצעות רגרסיה הדונית רבת-משתנים, והיא מסבירה בממוצע מעל 70 אחוזים מהשונות של מחירי הדירות באמצעות שמונה משתנים מסבירים. מרבית המשתנים המסבירים שנכללו במחקר נמצאו מובהקים ברמה של 5 אחוזים ומטה.
נוסף על מדידת השתנות מחירי הדירות, מנתח המחקר את הגורמים המשפיעים על מחירי הדירות ואומד את גמישות המחיר ביחס למאפייני הדירה ולמאפייני האזור. המחקר מספק ידע תיאורטי ומעשי ללמידה ויישום של המודל ההדוני במטרה לעודד את השימוש ההדוני למדידת שינויי מחירים של מוצרים בעלי מאפיינים הטרוגניים. בחינה אזורית של מגמות מחירי הדירות מעלה שעלייתם החלה בשנת 2005 בערים ירושלים ותל אביב, ומשנת 2007 התפשטו מגמות העלייה לאזורים גוש דן, המרכז והשרון. משנת 2008 המגמות המעורבות שאפיינו את שוק הנדל"ן הפכו לעליות כלל- ארציות. עוד עולה מהמחקר, שמאפייני הדירה הקריטיים והדומיננטיים ביותר בהשפעתם על מחיר הדירה הם שטח הדירה, סוגה, הרמה החברתית-כלכלית של התושבים באזור הסטטיסטי ורמת הפריפריאליות של היישוב.

למחקר בשלמותו כקובץ PDF