למסמך שאלות ותשובות
מנכ"ל משרד הבינוי, שלמה בן אליהו: "האפשרות למחזור משכנתאות היא פעולה נוספת שנועדה להקל על ציבור הרוכשים ובעלי הדירות. שיתוף הפעולה הפורה עם בנק ישראל יאפשר לעשרות אלפי זכאים לחסוך בצורה משמעותית בהוצאות השוטפות. זהו צעד נוסף במאבק שלנו ביוקר המחיה ויוקר הדיור ואני שמח ומודה לבנקים על שיתוף הפעולה הראוי"
המפקח על הבנקים, דוד זקן: "אני שמח שהבנקים נענו לפנייתנו ויאפשרו לזכאים למחזר את המשכנתאות שניתנו להם על ידי המדינה, ולקבל משכנתאות בריבית נוחה יותר (ריבית שלא תעלה על שיעור הריבית הממוצעת על הלוואות לדיור), בהליך קצר ובעמלה מינימאלית.
משרד הבינוי, בשיתוף הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל, מקדמים מהלך לעידוד פירעון מוקדם, או מחזור, של הלוואות משכנתא של המדינה לזכאים. שיעור הריבית בהלוואות המדינה לזכאים עד לשנת 2012 עמד על 4%, צמוד למדד. היות שבמהלך השנים חלה ירידה משמעותית בריבית הממוצעת של ההלוואות לדיור הצמודות למדד, והיות שהפירעון המוקדם של הלוואות המדינה אינו כרוך בתשלום הפרשי היוון, גדלה באופן ניכר כדאיות הפירעון המוקדם של אותן משכנתאות. כדאיות כלכלית זו קיימת בין אם הפירעון המוקדם הוא באמצעות הונו העצמי של הלווה (השקול להשקעה אלטרנטיבית חסרת סיכון בתשואה ריאלית של 4%), ובין אם באמצעות מחזור הלוואה ולקיחת הלוואה חדשה בשיעורי הריבית הנהוגים כיום.
במהלך השנים, מדינת ישראל העמידה למשתכנים, רוכשי דירה ראשונה, מענקים והלוואות מוכוונות, כחלק ממדיניות הסיוע בדיור. נכון לסוף יוני 2014, יתרת ההלוואות המוכוונות (ללא הלוואות עומדות) הסתכמה בכ-18 מיליארדי ש"ח. מאומדן גס עולה כי בהנחה שכמחצית מהלווים ייענו למהלך וימחזרו את הלוואותיהם, החסכון ללווים הינו בסדר גודל של כ- 250 מיליוני ₪.
מטרות המהלך שמוביל משרד הבינוי בשיתוף בנק ישראל, הינן:
- להגביר את המודעות של הציבור לכדאיות הכלכלית לפירעון מוקדם של הלוואות משכנתא לזכאים, הנושאות שיעור ריבית ריאלית של 4% או יותר, בין אם על ידי מימון עצמי ובין אם באמצעות מחזור ההלוואה בהלוואה חדשה (להלן: הלוואת מחזור) שתינתן על ידי התאגיד הבנקאי.
- להקל על לווים המבקשים ויכולים למחזר את ההלוואה, כך שיוכלו לעשות כן בהליך מהיר ובמחירי השוק.
לצורך כך, נבנה מסלול מיוחד, אליו הצטרפו ששת הבנקים הגדולים – לאומי, הפועלים, מזרחי-טפחות, דיסקונט, הבינלאומי ואגוד והסכימו להציע ללווים שעומדים בתנאי הסף שיפורטו להלן, הלוואת מחזור בתנאים המפורטים במסמך זה. בהקשר זה חשוב להדגיש כי אין במהלך זה משום גריעה מזכותו של הלווה לפרוע את ההלוואה המוכוונת, בכל דרך אחרת שיבחר: מימון עצמי; מחזור באמצעות הבנק בו מנוהלת ההלוואה, בתנאים אלו או בתנאים אחרים; או מחזור באמצעות בנק אחר. כמו כן, מובן שמהלך זה אינו פוגע בזכותו של לווה שנטל הלוואה נוספת מעבר להלוואה המוכוונת, למחזר את החלקים האחרים של ההלוואה שנטל מהבנק, ומומלץ בהזדמנות זו לבחון את כדאיות המחזור של ההלוואה כולה. יודגש, שלגבי החלקים האחרים הללו, כדאיות המחזור אינה מובנת מאליה, בפרט משום שחלק מהמחזורים כרוכים בתשלום עמלת פירעון מוקדם, ועל כן יש לבחון את הכדאיות בכל מקרה לגופו.
התרשים להלן ממחיש את הירידה שהתרחשה בשנים האחרונות בשיעורי הריביות הריאליות במשק, וכן את הפער הקיים היום בין הריבית הממוצעת על הלוואות לדיור (מחיר הלוואת המחזור) לבין ריבית של 4% (מחיר הלוואת הזכאות), וכן לבין שיעור התשואה לפדיון על אג"ח ממשלתיות הצמודות למדד (מחיר ההשקעה האלטרנטיבית).
פרטי המהלך
המהלך ילווה בהצבת מחשבון באתר האינטרנט של משרד הבינוי, אשר נועד לסייע ללווים לבחון את כדאיות המחזור. במקביל הבנקים שהצטרפו למהלך, לוקחים על עצמם מחויבות להעמיד הלוואות מחזור ללווים העומדים בתנאים המפורטים במסמך זה, וזאת עד 31.8.2015.
א. תנאי הסף למחזור הלוואה במסלול המהיר
- ההלוואה המוכוונת המקורית שהועמדה ללווה נושאת שיעור ריבית ריאלית של 4% או יותר;
- ההלוואה נפרעה כסדרה, עד למועד המחזור;
- יתרת ההלוואה ביום ביצוע המחזור (לא כולל עמלות פירעון מוקדם) ביחס לשווי הנכס הממודד לא עולה על 75%. לווה שירצה בכך יהיה רשאי, להמציא לבנק דוח שמאי לקביעת שווי הנכס בעת המחזור;
- לא קיימות נסיבות חריגות המצדיקות אי ביצוע המחזור בתנאים אלו.
מובן שאין בכך כדי למנוע מהתאגידים הבנקאיים להיענות גם לפניות של לווים שאינם עומדים בתנאי סף אלה, באחד מהם או יותר.
ב. תנאי הלוואת המחזור
כדי להניע את הלווים לפעול באופן יזום לשיפור תנאי הלוואתם בתאגיד הבנקאי בו הועמדה ההלוואה, הוסכם לפעול כדלקמן:
- הואיל ומדובר בהליך של שינוי תנאי ההלוואה, העמלה שתיגבה היא עמלת שינוי תנאי ההלוואה והיא לא תעלה על 120 ₪. לא תגבה עמלה נוספת.
- הלוואת המחזור, תהיה בסכום שלא עולה על סכום יתרת ההלוואה המוכוונת לפירעון ותקופתה אינה עולה על תקופת ההלוואה המוכוונת שנותרה לפירעון.
- הלוואת המחזור תינתן בריבית קבועה צמודת מדד.
- שיעור ריבית הלוואת המחזור לא יעלה על שיעור הריבית הממוצעת של הלוואות לדיור צמודות מדד, הידוע במועד ביצוען, בהתאם לתקופה שנותרה לפירעון, כפי שהיא מחושבת לצורך צו הבנקאות (עמלות פירעון מוקדם), התשס"ב-2002; הריבית מחושבת בהתאם לתקופת ההלוואה שנותרה לפירעון.
- גילוי נאות – התאגידים הבנקאיים ישלחו ללווים העומדים בתנאי הסף שפורטו לעיל מכתב, בו יפורטו מחיר המחזור והשלכותיו (לרבות, העמלה הכרוכה בביצוע המחזור, העובדה כי על הלוואת המחזור לא חל חוק הלוואות לדיור התשנ"ב-1992 ובמיוחד סעיף 5א לחוק זה, ועל כן נשללת זכאותו לדיון בוועדה מיוחדת במקרה של פיגור וכן העובדה כי במקרה של פירעון מוקדם נוסף, יכול שתחול עמלת פירעון מוקדם על הסכום שנפרע כעת).
- בעקבות אישור הלווה כי הוא מעוניין בביצוע המחזור, בכל אחת מדרכי ההתקשרות (כתב, שיחה מוקלטת, אתר אינטרנט של הבנק, וכיוצ"ב), יפיק התאגיד הבנקאי מסמך תיקון חוזה ההלוואה, מבלי שיהיה צורך בהגעת הלווה לסניף התאגיד הבנקאי. התיקון לחוזה יישלח ללווה בדרך ההתקשרות בה יבחר, והוא ישיב את המסמך החתום לבנק בכל אחת מאותן דרכים.
- עם סיום התהליך ישלח הבנק ללווה אישור על ביצוע המחזור.
- אם לאחר ביצוע המחזור החליט הלווה לפרוע גם את ההלוואה המשלימה שהייתה לו, תישמר לו ההפחתה בהפרשי ההיוון הקבועה בצו הבנקאות (עמלות פירעון מוקדם), התשס"ב-2002.
- במידה ולווה יבקש למחזר, בנוסף להלוואה המוכוונת, גם הלוואה נוספת מכספי בנק (הלוואה משלימה), האמור במסמך זה לא יחול על ההלוואה המשלימה.
בחינת כדאיות המהלך עבור הלווה
להלן מספר דוגמאות (המבוססות על מקרים אמיתיים), הממחישות את הכדאיות הכלכלית בפירעון המוקדם של הלוואות מוכוונות הנושאות ריבית ריאלית בשיעור של 4%, במספר אופנים: הקטנת התשלום החודשי, הקטנת מספר התשלומים, וכן חישוב הרווח הכלכלי במונחי ערך נוכחי.
בדוגמא 2 בטבלה שלהלן: נכון לאוגוסט 2014, גובה ההחזר החודשי של לקוח שנטל הלוואה בסך 90 אלף ש"ח ביולי 2005, בריבית שנתית של 4% הצמודה למדד, למשך 25 שנים, הינו כ-586 ש"ח. לאחר מחזור ההלוואה, התשלום החודשי של אותו לווה יעמוד על 533 ש"ח בלבד. היינו, חיסכון של 53 ש"ח בתשלום החודשי, שמשמעותו חיסכון מצטבר של 8,224 ₪, המהווים כ-10% מיתרת ההלוואה המוכוונת.
עבור תאריכי מתן ההלוואה מאוחרים, החיסכון המצטבר של הלווה צפוי להיות אף גבוה יותר, שכן התקופה שנותרה לפירעון ארוכה יותר - במהלכה ייהנה הלווה מריבית נמוכה.
להלן מספר דוגמאות נוספות הממחישות את הכדאיות הכלכלית בביצוע המחזור במסגרת המהלך דנן 1:
דוגמא 1 |
דוגמא 2 |
דוגמא 3 | |
נתונים נוכחיים: |
|||
תאריך מתן ההלוואה |
30 ביוני, 2000 |
30 ביוני, 2005 |
30 ביוני, 2010 |
סכום הלוואה מקורי |
90,000 ₪ |
90,000 ₪ |
90,000 ₪ |
ריבית שנתית מקורית |
4% |
4% |
4% |
תקופת ההלוואה המקורית |
25 שנים |
25 שנים |
25 שנים |
תקופת הלוואה שנותרה לפירעון |
10.8 שנים |
15.8 שנים |
20.8 שנים |
ערך נוכחי של יתרת ההלוואה (כולל הצמדה) נכון ל-31.8.2014 |
66,421 ₪ |
82,429 ₪ |
87,113 ₪ |
תשלום חודשי נוכחי (כולל הצמדה) |
631 ₪ |
586 ₪ |
514 ₪ |
לאחר מחזור ההלוואה: |
|||
ריבית שנתית חדשה, בהתאם לשיעור הריבית הממוצעת על הלוואות לדיור צמודות מדד, כפי תקופת ההלוואה שנותרה לפירעון. 2 |
2.22% |
2.69% |
2.92% |
תשלום חודשי חדש |
576 ₪ |
533 ₪ |
466 ₪ |
החיסכון: |
|||
חיסכון בתשלום החודשי |
55 ₪ |
53 ₪ |
49 ₪ |
חיסכון מצטבר= חיסכון בתשלום החודשי * מספר התשלומים שנותרו לפירעון |
7,172 ₪ |
10,106 ₪ |
12,140 ₪ |
הערך הנוכחי של החיסכון המצטבר |
6,371 ₪ |
8,224 ₪ |
9,086 ₪ |
לחילופין: קיצור תקופת ההלוואה, בחודשים, במידה והתשלום החודשי נותר ללא שינוי 3 |
16 תשלומים חודשיים |
27 תשלומים חודשיים |
37 תשלומים חודשיים |
1. אומדן הכדאיות הכלכלית מתייחס לחיסכון הנובע ממחזור ההלוואה בלבד ואינו לוקח בחשבון עלויות נוספות, במידה ותחולנה. (כגון: עמלת שינוי תנאי ההלוואה, עמלת גביה).
2. ריבית נומינלית שנתית המבוססת על הריבית הממוצעת על הלוואות לדיור צמודות מדד האפקטיבית (על בסיס שנתי) המפורסמת חודשית ע"י בנק ישראל והמשמשת לחישוב עמלת פירעון מוקדם. הריבית נלקחת בהתאם לתקופת ההלוואה שנותרה לפירעון.
3. החישוב מתבסס על ריבית בהתאמה לתקופת הפירעון המקוצרת.
הפיקוח על הבנקים עומד לרשות הציבור בכל שאלה הנוגעת למהלך לעידוד מחזור הלוואות משכנתה לזכאים. לקבלת מידע בנושא זה ניתן לפנות אל היחידה לפניות הציבור בכתובת: michzur@boi.org.il.