להודעה זו כמסמך Word
למחקר- במהלך השנים 2007—2009 חלה עלייה ניכרת הן בנתח עסקאותיהם של המשקיעים המקומיים בסך עסקאות הרכישה של דירות למגורים והן במספרן המוחלט. במרכז הארץ העלייה החלה עוד קודם לכן, והיא עברה בהדרגה לפריפריה.
- בשנים 2011—2012 ננקטו צעדים שהפחיתו את כדאיות ההשקעה בדירות. בעקבות כך ירדה פעילות המשקיעים במידה משמעותית: בסוף 2012 ההסתברות שדירה נרכשה בידי משקיע עמדה על כ-90 אחוזים בלבד מרמתה ערב הצעדים.
- המשקיעים רוכשים דירות קטנות יחסית, ודפוס זה התחזק עם הזמן. הם אינם מעדיפים דירות בשכונות מרקע חברתי-כלכלי ספציפי, והמחירים שהם משלמים דומים למחירים שרוכשים אחרים משלמים עבור דירות מקבילות.
- כאשר התשואה על השכרת דירה עולה בנקודת אחוז, ההסתברות שמשקיע מקומי – ולא קונה אחר – ירכוש דירה נתונה עולה בכ-22 אחוזים; כאשר שער הריבית עולה בנקודת אחוז, ההסתברות פוחתת בכ-8 אחוזים.
במרוצת השנים 2003—2012 חלקם של משקי הבית המחזיקים בשתי דירות ויותר עלה מ-3.2 ל-7.9 אחוזים. כאשר בוחנים את דפוסי הרכישה של דירות בידי המשקיעים המקומיים (להלן "משקיעים")[1], מתקבלים הממצאים הבאים.
במהלך 2003 עלה חלקם בסך הרכישות, אולי בעקבות הטלת מס על רווחים בשוק ההון[2] (איור 1); בשלהי 2007 שיעור הרכישות החל לעלות משום שהמשבר העולמי הוביל לירידה מתמשכת בשווי הנכסים הפיננסיים ובשערי הריבית, וכן להתחזקות ההערכות שההשקעה בנדל"ן כדאית יחסית לאפיקים האחרים. בשיא המשבר מספרן המוחלט של העסקאות פחת לפרק זמן קצר. בשנים 2011—2012 נכנסו לתוקף צעדי מדיניות בתחום המיסוי והאשראי, שנועדו להקטין את הביקוש לדירות להשקעה. בתקופה שלאחר הפעלת הצעדים התכווץ מספר העסקאות של המשקיעים וכן שיעורן בסך העסקאות. בסוף התקופה הנסקרת מספרן ושיעורן לא חזרו לרמתם ערב צעדי המדיניות.
חלקן של הרכישות במרכז הארץ (מחוזות תל אביב והמרכז), מתוך סך הרכישות של המשקיעים, התרחב מאוד באמצע העשור הקודם, ולאחר מכן הוא התרחב בפריפריה (איור 2). הסבר אפשרי לכך הוא שמחיריהן היחסיים של דירות במרכז עלו מאוד בתחילת התקופה ונשאו רווח הון, ובהמשך התרחשה תופעה דומה בפריפריה; כמו כן, התשואה מהשכרת דירות ירדה בכל הארץ, אולם בצפון היא נותרה גבוהה יחסית גם במהלך המחצית השנייה של העשור הקודם.
במהלך כל התקופה הנסקרת השיעור שרכישות המשקיעים במחוז ת"א היוו בסך הרכישות במחוז (כ-29 אחוזים) היה גבוה בהרבה משיעורן בשאר הארץ, כנראה בשל הביקוש הער למגורים בשכירות.
כאשר ערכנו בחינה אקונומטרית של הגורמים המשפיעים על ההסתברות שמשקיע – ולא קונה אחר – רכש דירה נתונה, מצאנו כי משקיעים נוטים לרכוש דירות קטנות יחסית. ההסבר לכך הוא שלהשכרת דירות קטנות יש תשואה גבוהה יחסית, וזו פחתה בשיעור מתון יחסית לתשואה על השכרת דירות טיפוסיות. אין למשקיעים העדפה ביחס לגיל הדירה, והם גם אינם מעדיפים דירה מיד ראשונה על פני דירה מיד שנייה. למשקיעים יש נטייה חזקה לרכוש דירות במחוזות חיפה ות"א, נטייה פחות חזקה לרכוש בפריפריה, ונטייה חלשה יחסית לרכוש במחוזות המרכז וירושלים. הם נוטים לרכוש דירות ביישובים יהודיים גדולים.
אשר לרקע החברתי-כלכלי של השכונה שבה מצויה הדירה, נמצא שהעדפות המשקיעים דומות לאלו של יתר הרוכשים. בהינתן מאפייני הדירה והסביבה, משקיעים רוכשים דירות במחיר דומה לזה שמשלמים שאר הפעילים בשוק, וממצא זה עשוי להעיד על שוק תחרותי.
ככל שעולה התשואה העודפת מהשכרת דירה – כלומר הפער בין התשואה על השכרת דירה לבין התשואה על אפיק השקעה חלופי כגון הריבית על פיקדונות צמודי מדד ל-10 שנים ומעלה – כך עולה ההסתברות שמשקיע (ולא קונה אחר) רכש דירה נתונה: כל גידול של נקודת אחוז בתשואה העודפת מעלה את ההסתברות בכ-22 אחוזים. גם הריבית לטווח קצר יותר משפיעה על התנהגות המשקיעים, וכל עלייה של נקודת אחוז בשער הריבית הצפויה לשנה קדימה מפחיתה את ההסתברות בכ-8 אחוזים. נראה כי משקיעים מגיבים בעוצמה רבה מאחרים לשינויים בשער הריבית הצפויה משום שהם יותר מוּנעים משיקולים כלכליים. בתקופה שלאחר נקיטת הצעדים השפעת שער הריבית פחתה בשליש.
בשנים 2011—2012 ההסתברות שמשקיע – ולא קונה אחר – רכש דירה עמדה על כ-90 אחוזים מרמתה ערב הצעדים שננקטו בתחום המיסוי והאשראי, בדומה להסתברות בשנים 2003—2007.
רכישת דירות בידי משקיעים, 2003—2012 (רבעוני)
המקור: משרד האוצר.
איור 2
התפלגות רכישת דירות בידי משקיעים לפי מחוז, 2003—2012 (אחוזים)
