לצפייה בהודעה זו כקובץ לחץ כאן
- התועלת נטו (תועלות בניכוי העלויות) מהתחדשות עירונית מאסיבית במרכז תל אביב גבוהה בכ-320 אלף ₪ לדירה מול האלטרנטיבה של "פִּרְבוּר" באמצעות הקמת שכונות חדשות בשולי הערים של בגוש דן.
- התועלת הייחודית המשמעותית ביותר מהתחדשות עירונית היא האגלומרציה ((agglomeration: ההשפעה החיובית של הציפוף על השכר והפריון, כאשר בנוסף לנהנים העיקריים מהאגלומרציה (המועסקים והמעסיקים במרכז המטרופולין), גם כלל הפרטים במשק צפויים ליהנות מרווחי האגלומרציה היות ועל הגידול בשכר וברווחים ישולמו מסים.
- לצד התועלות, להתחדשות עירונית במרכז המטרופולין ישנן העלויות: עלויות זמניות כגון ירידה במלאי הדירות עקב הריסתן, עלויות הנובעות מבנייה מתמשכת: רעש, פגיעה בעסקים, עומס בכבישים. תושבי האזור, בעלי עסקים והמועסקים במרכז המטרופולין יישאו ברוב העלויות.
מספר רב של מחקרים שהתפרסמו לאחרונה מצביעים על החשיבות ועל היתרונות של הגדלת היצע הדירות באזורים בעלי שׂכר ופריון גבוהים. בישראל – בייחוד בגוש דן, בשל המחסור בשטחים פתוחים, האפשרות העיקרית להגדלת היצע הדיור היא באמצעות התחדשות עירונית. צעד מעין זה יצריך שינוי מסיבי במרקם העירוני הקיים ויהיה כרוך בצִיפוף ובעלויות בתקופת המעבר. תהינה אלה: עלויות ישירות כגון עלות הקמת התשתיות והתאמת התשתיות הקיימות לציפוף, לצד עלויות עקיפות, הנובעות מעבודות בנייה מתמשכות, כגון פגיעה בדיירים ובעסקים, האטה בתנועת כלי הרכב וירידה זמנית במלאי הדירות למגורים. מנגד, לציפוף תועלות משמעותיות: עליה בפריון בשל השׁפעת האגלומרציה ומניעת נזקי הפרבור כמו למשל פגיעה בשטחים פתוחים או חיסכון בעלויות בשל פריסת תשתיות.
בניתוח שנערך על ידי ד"ר דארין וייסמן מחטיבת המחקר בבנק ישראל, נמצא שעל אף העלויות הגבוהות שבהן כרוך הציפוף במרכז המטרופולין, תועלותיו גבוהות ביחס לאפשרות של התרחבות בשולי המטרופולן. בניתוח נבחנת הכדאיות של בנייה מסיבית של יחידות דיור במסגרת התחדשות עירונית במרכז המטרופולין (גלעין) לעומת האפשרות של הקמת שכונות חדשות בשולי הערים של "הטבעת התיכונה" או החיצונית ("פרבור") בגוש דן. לצורך המחשה נבחנה כדאיות הבנייה של כ-40 אלף יחידות דיור תוספתיות (כלומר, מעבר לאלו שנהרסו לטובת ההתחדשות) בכל אחת מהאפשרויות. בניתוח החוקרת התייחסה למגוון רחב של עלויות ותועלות הטמונות בהתחדשות עירונית, וזאת בהשוואה לחלופה של בנייה בשולי המטרופולין. הניתוח הכמותי מתבסס על ממצאים מהספרות המחקרית שבחנו את התועלות והעלויות בתחומים שונים הרלוונטיים להתחדשות עירונית, וכן על הנתונים האמפיריים הזמינים. התוצאות מראות שהערך הנוכחי של התועלת נטו מהתחדשות עירונית מאסיבית במרכז תל אביב היא כ-12.8 מיליארד ₪, שהם כ-320 אלף ₪ לדירה (איור 1). התועלת המשמעותית ביותר נובעת מאפקט האגלומרציה שתועד בספרות הכלכלית: ישנה השפעה חיובית של התקבצות כלכלית על פריון העבודה ועל העצמת ההון האנושי בשל גלישת ידע, למידה וקשר בלתי אמצעי בין האנשים. הנהנים העיקריים מהשפעה זאת הם המועסקים והמעסיקים באזור הציפוף. מעבר לכך, כלל הפרטים במשק צפויים ליהנות מרווחי האגלומרציה, היות שעל תוספת השכר ישולם מס הכנסה, ואילו על הרווחים הנוספים ישולם מס חברות. בעלי הדירות בפרוייקטים של "פינוי – בינוי" (תושבי מרכז המטרופולין), נהנים מעליית ערך הדירות, אך תיתכן פגיעה בקבוצות מסויימות של בעלי דירות, כגון קשישים ובעלי מוגבלויות וחלק של שוכרי דירות פרטיים אשר חווים "דחיקה", ולא חוזרים למתחם לאחר השלמת התהליך של הריסה ובנייה מחדש בשל התייקרות דמי השכירות. ככל הנראה ניתן להגן על האוכלוסיות הנפגעות על ידי תכנון יחידות דיור שמתאימות להשכרה וייעודן של חלק מהדירות התוספתיות לשכירות, תוך פגיעה בתועלות המשקיות הכוללות.
לצד התועלות, להתחדשות עירונית ישנן עלויות בהם נושאים בעיקר תושבי האזור, בעלי עסקים והמועסקים במרכז המטרופולין: עלויות זמניות כגון ירידה במלאי הדירות עקב הריסתן, עלויות הנובעות מבנייה מתמשכת: רעש, פגיעה בעסקים, עומס בכבישים. כמו כן, המשק יישא בעלות של הקצאת גורמי ייצור לצורך בניית מחדש של הדירות שנהרסו לצורך ההתחדשות. לעומת זאת, עלויות הפרבור המשמעותיות, כגון צמצום השטחים הפתוחים לצורך הבנייה בשולי המטרופולין ועלות עודפת בגין היוממות הנובעת מפיזור גדול יותר של המועסקים על פני המטרופולין, יחסכו תחת החלופה של התחדשות עירונית במרכז המטרופולין.
בניתוח הרגישות שבוצע, בו הונח כי מגוון תועלות בגין ההתחדשות תהיינה נמוכות מהצפוי ומגוון עלויות ההתחדשות תהיינה גבוהות מהצפוי, התועלת נטו של ההתחדשות נשארה חיובית ומשמעותית. עוד נמצא כי המסקנות המרכזיות אינן רגישות לבחירה, מתוך טווח סביר, של שיעור הריבית בה מהוונים התועלות העתידיות מההתחדשות העירונית.
לאור ממצאי הניתוח, מומלץ לממשלה להמשיך ולקדם תהליכי רגולציה אשר יתמכו בהרחבת היקף ההתחדשות העירונית, תוך תשומת לב להשפעת קצב מימוש הפרוייקטים על מלאי דירות להשכרה בטווח הזמן בין הריסת המבנים הישנים לבניית החדשים. כמו כן, חשוב להדגיש שהתחדשות עירונית בהיקף מאסיבי באזורים הצפופים חייבת להיות מלווה בהשקעה נרחבת בתשתיות, ובפרט כאלה להסעת המונים.
