נגיד בנק ישראל, פרופ' אמיר ירון, נשא דברים בוועדת הפנים והגנת הסביבה. להלן דבריו:
שלום לכולם, אני שמח להשתתף בדיון על הנושא החשוב הזה. שוק הדיור הוא נושא חברתי ראשון במעלה שבנק ישראל עסק בו רבות בעבר והגיש לממשלה מספר המלצות בשנים האחרונות בנושא.
אפתח במספר מילים כלליות על מצב שוק הדיור, לאחר מכן אציין – בצורה כללית – את ההתפתחויות השונות בשלבי שרשרת התכנון והבניה של דירות למגורים.
אחריי, ראש חטיבת המחקר ד"ר עדי ברנדר, יציג בפירוט את הנתונים הרלוונטיים.
באופן כללי, משנת 2008 מחירי הדיור בישראל נמצאים במגמת עלייה. עליית המחירים הואצה בשנים 2020 עד 2022, והגיעה לקצב שנתי של למעלה מ-20%.
מתחילת שנת 2023 אנחנו רואים התייצבות של המחירים, ואפילו ירידה קלה בנתוני הקצה. התמתנות השוק באה לידי ביטוי גם במספר הדירות שנמכרו, ובעלייה במלאי הדירות הקיימות בשוק.
היתרי הבניה, והתחלות הבניה עלו בצורה נאה משנת 2021, והגיעו לרמות גבוהות מאד במהלך שנת 2022, מה שתרם גם לעלייה בקצב גמר הבנייה של דירות.
ברבעון האחרון של 2022 וברבעון הראשון של 2023, מספר ההיתרים והתחלות הבנייה ירדו במעט, אך עדיין שמרו על רמה הגבוהה ממוצע השנים האחרונות.
מספר ההיתרים בשנה האחרונה היה גבוה מזה של התחלות הבניה. כך, נוצר מלאי של דירות שקיבלו היתר אך בנייתן עדיין לא התחילה, מה שצפוי להשפיע באופן חיובי על התחלות הבניה בטווח הקצר.
בנוסף, אינדיקטורים שונים, דוגמת מספר המשרות הפנויות בענף הנדל"ן, היקף ההשקעה בבנייה וסקר מגמות של הלמ"ס – מעידים כי הצפי של הקבלנים, לפחות לטווח הקצר, הוא להמשך התרחבות הפעילות.
בחשיבה על הטווח הארוך יותר, אבקש להתייחס לשני שלבים קריטיים בשרשרת הייצור של דירה בישראל – שלב התכנון ושלב השיווק – ולתאר בקצרה את המצב בכל שלב, ואת הדרך לשפר אותו.
השלב הראשון הרלוונטי הוא שלב תכנון, המבוצע על ידי הועדות המחוזיות והוותמ"ל, שם נוצר ה"מלאי התכנוני".
היקף התכניות שאושרו ירד בשנים 2020-2021 בעקבות משבר הקורונה, אך שב לעלות בשנת 2022.
- בהקשר הזה, בכדי לתמוך בהגדלת ההיצע יש להגדיל את פוטנציאל התכנון על ידי השקעה בתשתיות התחבורה, בדגש על התחבורה הציבורית.
- בנוסף, חשוב להסדיר בצורה רוחבית ואפקטיבית את התמריצים לרשויות המקומיות (הועדות המקומיות) ואת יכולותיהן לקדם תוכניות בניה ולקלוט תושבים.
השלב הבא, הוא שלב השיווק, הנעשה בעיקר על ידי רמ"י באמצעות מכרזים.
לאחר שנים בהן היקף שיווק הקרקעות היה נמוך, בשנת 2021 שווקו מספר רב של יחידות, מה שתורם לרמה הגבוהה של התחלות הבנייה כיום.
מאז, בשנה וחצי האחרונות, קצב השיווק ירד, ובנוסף, שיעור המכרזים שנסגרים ללא הצלחה, כלומר ללא הצעה הגבוהה ממחיר המינימום עלה. תופעה זו עלולה להוביל להאטה בקצב התחלות הבניה בטווח הבינוני.
- בהקשר הזה, על מנת לקדם שיווקי קרקע מתוך המלאי התכנוני בשנים הבאות, צריך לפעול להסרת החסמים בשלבים מוקדמים של התכנון.
- בנוסף, יש לייצר היקף גבוה של שיווקי קרקעות מוצלחים על ידי רמ"י כדי לאפשר את הרחבת ההיצע בטווח הבינוני.
- אחת הדרכים לעשות זאת היא באמצעות התאמת מהירה של מחירי הקרקע במכרזים לביקושים המשתנים.
אלו, על קצה המזלג, הנקודות אליהן יש לשים לב כשאנחנו חושבים על שוק הנדל"ן בהסתכלות צופה פני עתיד, ובתכנון ארוך טווח.
התייחסות להנחיות בנוגע למחזור משכנתא שגובשו עם ח"כ יעקב אשר
כידוע, תהליך מחזור משכנתא עשוי להיות ארוך ומתיש, וכולל הגעה פיזית לבנק, לפעמים יותר מפעם אחת.
בהוראות החדשות שיפורסמו היום על ידי המפקח על הבנקים אנחנו מנחים את הבנקים לפשט ולהקל על התהליך. אנחנו מורידים חסמים בירוקרטיים כך שהלקוח יוכל להודיע לבנק – בטלפון או באופן מקוון – על כוונתו לבצע מיחזור ולקבל מהבנק באופן מקוון את כלל המידע והטפסים שהוא צריך.
בנוסף, הלקוח יוכל לבחור לבצע פירעון מוקדם מול בנק אחר, ללא צורך בהגעה לסניף הישן – הבנקים פשוט יעבירו את המסמכים ביניהם.
גיבוש ההוראה נעשה בשיתוף פעולה עם חבר הכנסת יעקב אשר, ואני חושב שזו דוגמא טובה לעובדה שבאמצעות שיתוף פעולה, ושיח ענייני ומקצועי, ניתן להגיע לתוצאות מצויינות שישפרו את מצבם של אזרחי ישראל.
העדכונים להוראה יכנסו לתוקפם שנה מיום פרסומם.