תקציר
מאמר זה עוסק בשיקולי כדאיות הבנייה המסיבית של יחידות דיור במסגרת ההתחדשות העירונית במרכז המטרופולין (גלעין), אל מול שיקולי הקמת שכונות חדשות בשולי הערים של "הטבעת התיכונה /החיצונית" ("פִּרְבוּר") בגוש דן.
בישראל – בייחוד באזור תל אביב - בשל המחסור בשטחים פתוחים, האפשרות העיקרית להגדלת היצע הדיור במרכז המטרופולין היא באמצעות התחדשות עירונית. צעד מעין זה בממדים גדולים במרכז גוש דן יצריך שינוי מסיבי במרקם העירוני הקיים ויהיה כרוך בצִיפוף ובעלויות בתקופת המעבר. תהינה אלה: עלויות ישירות כגון עלות הקמת התשתיות והתאמת התשתיות הקיימות לציפוף, לצד עלויות עקיפות, הנובעות מעבודות בנייה מתמשכות, כגון פגיעה בדיירים ובעסקים, האטה בתנועת כלי הרכב וירידה זמנית במלאי הדירות למגורים. על אף העלויות הגבוהות שבהן כרוך הציפוף במרכז המטרופולין, המסקנה במחקר זה היא שתועלות הציפוף גבוהות מעלויותיו.
הניתוח מתבסס על מגוון רחב של מחקרים בתחומים הרלוונטיים, וכן על הנתונים האמפיריים הזמינים. התוצאות מעידות על כך שהערך הנוכחי של התועלת נטו (תועלות בניכוי העלויות), בגין התחדשות עירונית בהיקף של 40 אלף דירות במרכז תל אביב גבוה בכ-12.8 מיליארד ₪ מחלופת הפִּרְבוּר. מדובר בהפרש של 320 אלף ש"ח לדירה. התועלת המשמעותית ביותר היא אפקט האגלומרציה ((agglomeration: ההשפעה החיובית של הציפוף על השכר והפריון, כאשר הנהנים העיקריים מהשפעה זאת הם המועסקים והמעסיקים (בעלי הפירמות), במרכז המטרופולין. מעבר לכך, כלל הפרטים במשק צפויים ליהנות מרווחי האגלומרציה, היות שעל תוספת השׂכר ישׁולם מס הכנסה, ואילו על הרווחים הנוספים ישולם מס חברוֹת. בעלי הדירות בפרוייקטים של "פינוי – בינוי" (תושבי מרכז המטרופולין), נהנים מעליית ערך הדירות, כאשר המשׁק נושא בעלות של הקצאת גורמי ייצור לצורך בנייתן. לצד התועלות, ישנן העלויות, כאשר על פי החלופה של ההתחדשות העירונית במרכז המטרופולין, תושבי האזור, בעלי עסקים והמועסקים במרכז המטרופולין יישאו ברוב העלויות.
למחקר המלא בנושא: בחינת התועלות המקרו-כלכליות הגלומות בהתחדשות עירונית כקובץ PDF