07.10.2009
 
שוק הדיור –מחיר שירותי הדיור במדד המחירים לצרכן ומחירי הדירות
 
משנות השישים ועד תחילת שנות האלפיים נרשמה מגמת עלייה במחיר הריאלי של הדיור (מחירי הדיור ביחס למדד המחירים לצרכן). לאחר מגמת ירידה בראשית שנות האלפיים, ניכרה במחצית השנייה של 2008 עלייה חדה של מחיר זה.  
לאורך זמן מתקיים קשר בין מחירי הדירות, שכר הדירה והריבית הריאלית. בטווח הקצר מושפעים מחירי הדיור גם מהיצע הדירות, מרמת הפעילות במשק, וכן מהשינוי בשער החליפין של הדולר.  
עלייה זמנית של הריבית הריאלית לטווח הארוך מביאה לירידת המחיר הריאלי של הדירות.  
עליית מדד מחירי הדיור בשנתיים האחרונות מוסברת בשני גורמים מרכזיים – ירידת שיעור האבטלה ועליית יחס האוכלוסייה למלאי הדירות.  
בהתבסס על הניתוח אנו מעריכים כי שיעור עלייתם של מחירי הדיור יתמתן במידה מסוימת בשנת 2010.  
ענף הבנייה ושוק הדיור הם חלק מרכזי מהפעילות הכלכלית במשק. פעילות ענף הבנייה מהווה 7.3 אחוזים מפעילות המגזר העסקי בשנתיים האחרונות; ההוצאות על שירותי דיור מגיעות ליותר מ-20 אחוזים מהוצאות משק הבית (על פי סקר הוצאות המשפחה), וזה גם משקלו של סעיף הדיור במדד המחירים לצרכן. חשוב אפוא לנתח ולהבין את הכוחות הפועלים בענף הדיור, ומשפיעים על היקף הפעילות והמחירים בו.
מחירי הדיור הריאליים: האיור דלהלן מציג את המחיר הריאלי של הדיור (מדד מחירי הדיור במדד המחירים לצרכן, מחולק במדד הכולל) החל משנות השישים. כללית ניכרת במחיר הריאלי של הדיור מגמת עלייה ממושכת, שהתמתנה בעשור האחרון. בהסתכלות קרובה יותר על התקופה האחרונה (איור 1-א, משמאל) בולטת עלייה חדה במחצית השנייה של 2008, לאחר ירידה תלולה יחסית מהמחצית השנייה של 2007. מעניין שעלייה חדה דומה הייתה במיתון הקודם, ב-2001 וב-2002, ורק בהמשך, בתחילת 2003, ירד המחיר הריאלי של הדיור. ייתכן אפוא ששוק הדיור מגיב על מצב המשק בפיגור, ורק בשלב מאוחר יותר של מחזור העסקים מחירי הדיור מותאמים, ומחירם היחסי מתוקן.
הקשר ארוך הטווח בין מחירי הדירות ושכר הדירה: נמצא כי לאורך זמן מתקיים קשר בין מחירי הדירות, שכר הדירה והריבית הריאלית: כאשר הריבית עולה פוחת הביקוש לרכישת דירות, ולכן מחיריהן יורדים; במקביל חלק מהביקוש לשירותי דיור מופנה לשכירות, ולכן שכר הדירה עולה.
השינויים במחירי הדירות ובשכר הדירה בטווח הקצר: נמצא כי שיעור השינוי של מחירי הדירות ושכר הדירה בטווח הקצר מושפע מהסטייה-בפיגור מהקשר ארוך הטווח שתואר לעיל, מהשינוי בריבית, מתנאי שוק הדיור, המתבטאים במלאי הדירות ביחס לאוכלוסייה, וממדד המניות, שהוא קירוב לאפקט העושר. מחירי הדירות מושפעים גם ממחיר שכר הדירה באותה עת.
מחיר שכר הדירה מושפע משיעור הפיחות בשער הדולר מול השקל - מתוקן בגין משקל החוזים הנקובים בדולרים בסך חוזי השכירות - וממחירי הדירות באותה עת.
הגורמים הבסיסיים המסבירים את התפתחות מדד מחירי הדיור בעשור האחרון: נמצא כי שיעור השינוי של מדד מחירי הדירות מושפע משיעור הפיחות בשער הדולר מול השקל, מתוקן בגין משקל החוזים הנקובים בדולרים; מהשינוי ביחס האוכלוסייה למלאי הדירות; מהיקף התחלות הבנייה; מהשינוי בשיעור האבטלה; מהשינוי בריבית על המשכנתאות; מהשינוי בציפיות האינפלציה לשנה הנגזרות משוק ההון.
שני גורמים מרכזיים מסבירים את עליית מדד מחירי הדיור בשנתיים האחרונות – ירידת שיעור האבטלה ועליית יחס האוכלוסייה למלאי הדירות.
הקשר בין המחיר הריאלי של הדירות למשתנים נוספים: ניתוח נוסף בוחן את הקשרים הסטטיסטיים בין המחירים הריאליים של הדירות (מחירי הדירות ביחס למדד המחירים לצרכן) לבין משתנים מרכזיים המשפיעים עליהם - השינוי בפעילות, רמת הריבית הריאלית ארוכת הטווח, השינוי במחירי המניות, השינוי בשער החליפין הריאלי1 ,השינוי במדד המחירים הכולל וריבית בנק ישראל.
מהניתוח עולה כי שינוי זמני בשער החליפין הריאלי מביא לעלייה מיידית של מחירי הדיור. השפעה זו מסבירה את המיתאם הגבוה שהיה בין שינויים בשער החליפין לשינוי במחירי הדיור במשך רוב תקופת המדגם, על רקע הנוהג ששרר לאורך רוב התקופה לנקוב את מחירי הדירות בדולרים.
עלייה בשיעור האינפלציה הכללי פועלת מייד לעליית המחירים הריאליים של הדיור. לאורך זמן השינוי במחיר היחסי של הדיור הוא חיובי, אך קטן מאוד. אינפלציה גבוהה יותר עשויה לפעול להגדלת הביקוש לדיור כנכס אלטרנטיבי להגנה על ערך הרכוש. טיעון זה היה נכון בעיקר בראשית תקופת האמידה, כשסביבת האינפלציה הייתה גבוהה יותר.
זעזוע חיובי בריבית בנק ישראל מתבטא בירידה מיידית, לא מובהקת, של מחירי הדירות, אך זו מתפוגגת בטווח הארוך יותר. כיוון שריבית בנק ישראל היא ריבית לטווח קצר, השפעתה גם היא קצרת טווח: עלייה של הריבית הקצרה עשויה לדחות את הביקוש לדירות, משיקולי נזילות, אך אין לה השפעה על הביקוש בטווח הארוך יותר.
עלייה של התשואה הריאלית על אג"ח לטווח ארוך, שמשמעותה התייקרות ההלוואות לטווח ארוך - המשמשות גם למימון רכישת דירות - וגם עלייה של התשואה האלטרנטיבית לדירות כנכס, מתבטאת בירידה של מחירי הדיור בטווח הקצר, והשפעה זו נשמרת גם בטווח הארוך.
ההתפתחויות בתקופה האחרונה והערכת התפתחות מחירי הדיור בעתיד הקרוב: מהניתוח עולה כי העלייה של מדד מחירי הדיור בשנים האחרונות מוסברת בגורם מחזורי (ירידת שיעור האבטלה) ובכוחות בשוק הדיור (יחס האוכלוסייה למלאי הדירות והתחלות הבנייה), שפעלו באותו כיוון. ההערכה לעתיד הקרוב היא להתמתנות העלייה של מדד מחירי הדיור ביחס לאשתקד: אמנם הכוחות בשוק הדיור צפויים להמשיך ולפעול לעליית המדד, אולם בגלל השפל הנוכחי צפוי הגורם המחזורי לתרום לירידתו. גם מניתוח הקשרים הסטטיסטיים בין מחירי הדיור למשתנים מרכזיים המשפיעים עליהם מתקבלת תחזית להתמתנות שיעור עלייתם של מחירי הדירות (הריאליים) בשנת 2010.
 
 
[1] השינוי בשער החליפין של השקל מול הדולר מחולק במדד המחירים לצרכן.
 
​