- אומדן של בנק ישראל מעריך את היקף הגבייה ממע"מ על דירות חדשות ב-2015 ב-7.6 מיליארד שקל – גידול של קרוב לשליש לעומת 2014. גביית המסים הישירים על עסקאות נדל"ן עלתה ביותר משליש ב-2015 והסתכמה ב-10.6 מיליארד שקלים.
- לפי האומדן, גביית המע"מ על דירות חדשות וגביית מסי הנדל"ן הישירים תרמו יחדיו כ-30% מסך הגידול בגביית המסים ב-2015 - פי חמישה ממשקלם בהכנסות בשנה שלפני כן.
- הגבייה משני רכיבי המס ב-2015 הייתה גבוהה בחצי אחוז תוצר לעומת המחצית השנייה של העשור הקודם, כאשר התחילה הגאות בשוק. מסי הנדל"ן האלה היוו אז כ-4% מסך גביית המסים, ולפי האומדן משקלם עלה ל-6.7% מסך הגבייה ב-2015.
דוח בנק ישראל לשנת 2015 בוחן את הכנסות הממשלה ומוצא כי ההכנסות ממסים שנבעו מהפעילות הערה בשוק הנדל"ן ב-2015 תרמו תרומה ניכרת לסך הגידול בגבייה בשנה זו, והיקפן היה גבוה משמעותית בהשוואה למחצית השנייה של העשור הקודם, כאשר החלה הגאות בשוק הדיור.
הדוח בוחן שני רכיבים עיקריים של המסים על ענף הנדל"ן: ראשית, גביית מסי הנדל"ן הישירים (מס רכישה ומס שבח) עלתה ב-2015 ב-36% והסתכמה ב-10.6 מיליארד שקל[1]. שנית, לפי אומדן לגביית המע"מ על דירות חדשות ב-2015, הכנסה זו הסתכמה ב-7.6 מיליארד שקל – גידול של 28% לעומת 2014. משקלם של שני רכיבים אלה בסך ההכנסות ממסים עמד ב-2014 על 5.4%, אך תרומתם לגידול בסך הגבייה ב-2015 גבוהה פי חמישה ושווה ל-28% מסך הגידול בהכנסות (ראו לוח 1 להלן).
לוח 1 : היקף הגבייה של סך המסים ושל המסים מענף הנדל"ן ב-2014 וב-2015
הגבייה
ב-2014 (מיליארדי שקלים) |
הגבייה
ב-2015 (מיליארדי שקלים) |
הגידול בגבייה (אחוזים) |
התרומה לסך הגידול בהכנסות (אחוזים) | |
סך ההכנסות ממסים |
255.7 |
271.7 |
6 |
100 |
מזה: מסי נדל"ן ישירים |
7.8 |
10.6 |
36 |
18 |
אמדן המע"מ על דירות חדשות |
5.9 |
7.6 |
28 |
10 |
האומדן להיקף ההכנסות ממע"מ על דירות חדשות נערך באמצעות נתונים על סך העסקאות בדירות אלה, תוך התחשבות מסוימת בפערי הזמנים שבין מועד רכישת הדירה לבין מועדי התשלומים בפועל, שמהם נגבה המס[2]. ההיקף הגבוה של מכירת דירות חדשות בשנתיים האחרונות יתרום להכנסות ממע"מ גם בשנתיים הבאות בשל פריסת התשלומים על דירות אלה[3].
ב-2015, סך שווי העסקאות בדירות חדשות נאמד בכ-64 מיליארדי שקלים – עלייה של כ-60% לעומת 2014, הנובעת מגידול חד (56%) במספר העסקאות וגידול של 2% במחיר העסקה הממוצע. הגידול במספר העסקאות הושפע במידה רבה מסיום תקופת ההמתנה לתוכנית "מע"מ אפס", שלא יצאה לפועל, ומהמשקיעים שמיהרו לרכוש דירה לפני העלאת מס הרכישה באמצע השנה.
העלייה המצטברת בכמות העסקאות ובמחירי הדירות הגדילה את ההכנסות משני רכיבי המס שנסקרו לעיל מהיקף ממוצע של כ-1.1 אחוזי תוצר במחצית השנייה של העשור הקודם, בתחילת הגאות בשוק הדיור, לשיא של 1.6 אחוזי תוצר ב-2015 (איור 1). פער זה שווה ערך לתוספת של כ-6 מיליארד שקלים להכנסות ממסים ב-2015. הגבייה הנאמדת משני רכיבי המס (מע"מ על דירות חדשות ומסי נדל"ן ישירים) היוותה ב-2015 6.7% מסך ההכנסות ממסים, לעומת משקל של כ-4% באמצע העשור הקודם.
בבנק ישראל מציינים כי נוסף על האומדן המופיע בדוח, הגאות בשוק הדיור עשויה לתרום לגידול בהכנסות המדינה בדרכים נוספות, אשר אין ביכולתנו להעריך ישירות לעת עתה, ובהן:
א. גביית מס ההכנסה על שכר המועסקים בענף הבינוי[4] – תשלומי מס ההכנסה על השכר בענף ב-2015 מוערכים בכ-3 מיליארדי שקלים[5] (כרבע אחוז תוצר), והם מהווים קרוב ל-6% מסך הגבייה של מס זה (משכירים וממנהלים). זאת לעומת משקל של כ-4% באמצע העשור הקודם.
ב. גביית מס החברות על רווחי החברות הפועלות בענף – תוצר ענף הבינוי הסתכם ב-2015 בכ-55 מיליארדי שקלים[6] והוא היווה 7.6% מסך תוצר המגזר העסקי, זאת לעומת משקל של כ-6% באמצע העשור הקודם[7]. הגידול במשקל זה עשוי לרמז גם על גידול במשקל הגבייה של מס החברות מרווחי העוסקים בענף, אך אין בידינו נתונים להעריך את ההכנסה הזאת.
ג. גביית מע"מ על התשומות ושירותי הבנייה בדירות חדשות שלא למכירה[8]
ד. נוסף על כך, הגאות בשוק הדיור תורמת להכנסות ממסים מענפים המספקים שירותים או חומרי גלם לענף הבנייה, ומסייעת גם להכנסות הרשויות המקומיות (הגובות היטלי השבחה).
[1] 3 מיליארד שקלים מהכנסות אלה הועברו ב-2015 לקרן הפיצויים על נזקים ממעשי איבה או פעולות מלחמה ולכן אינם נרשמים כהכנסה בהגדרות תקציב המדינה. מחצית מסכום זה מהווה הקדמה של העברה מ-2016. בחינת השינוי בהכנסות נעשתה בהתאם להכנסות בפועל, לפי הגדרות רשות המסים.
[2] גביית המע"מ על דירות חדשות הוערכה לפי שווי העסקאות שנערכו בכל שנה ודווחו לרשויות (נתוני מנהל הכנסות המדינה וכרמ"ן). לשם הערכת היקף התשלומים ששולמו בפועל בכל שנה, השתמשנו בנתוני הלמ"ס על משך הזמן שבו הוצעו למכירה הדירות החדשות שנמכרו בכל שנה (ממוצע לשנים 2012 עד 2015), והנחנו כי התשלומים על דירה נפרסים בין השנים באופן לינארי ממועד מכירת הדירה עד סיום בנייתה – שלוש שנים לאחר שיצאה לשוק הדירות החדשות. כלומר, התשלומים על דירה שנמכרה בשנה הראשונה ליציאתה לשוק מתפרסים על פני שלוש שנים, והתשלום המלא על דירה שנמכרה בשנה השלישית ליציאתה לשוק מתקבל כבר באותה השנה.
[3] לפי האומדן, הכנסה זו מוערכת בכ-4 מיליארדי שקלים ב-2016 וב-2 מיליארדי שקלים ב-2017.
[4] ענף הבינוי (סמל Fבסיווג הלמ"ס) כולל חברות העוסקות בבניית מבנים ובניינים (למגורים ושלא למגורים), בעבודות הנדסה אזרחיות ובעבודות בנייה מיוחדות. אין בידינו נתונים עבור שוק הבנייה למגורים בלבד.
[5] לשם החישוב החלנו את שיעור המס הממוצע של השכירים בענף הבינוי – 14.4% - על סך תשלומי השכר בענף (21.8 מיליארד שקל ב-2015). שיעור המס הממוצע נגזר מסימולציית מס על נתוני סקר ההכנסות של משקי הבית ב-2014.
[6] במחירי בסיס, כלומר בניכוי המסים על המוצרים בענף.
[7] לפרטים נוספים על משקל ענף הבינוי בתוצר ובתעסוקה ראו: ברק, א., (2016) "ענף הבניה ותרומתו לצמיחה", בתוך ההתפתחויות הכלכליות בחודשים האחרונים 140, בנק ישראל
[8] הדירות שלא למכירה כוללות דירות הנבנות לשימוש עצמי של בעל הקרקע, ל"בנה ביתך", לקבוצות רכישה, להשכרה, לאוכלוסייה מבוגרת, להוסטלים ולמעונות. נתוני הלמ"ס כוללים אומדן לבנייה בלתי חוקית.
[9] לפירוט ראו: בנק ישראל (2016) "תמונת המצב הפיסקלית לשנת 2016 והמגמות הצפויות להמשך העשור", בתוך ההתפתחויות הכלכליות בחודשים האחרונים 140, אפריל עד ספטמבר 2015.