השינוי בשיעור הצמדת חוזי השכירות לדולר ומידת השפעתו על מדד המחירים לצרכן
השינוי בשיעור הצמדת חוזי השכירות לדולר ומידת השפעתו על מדד המחירים לצרכן
06/01/2008
שיתוף:
6.1.2008
השינוי בשיעור הצמדת חוזי השכירות לדולר ומידת השפעתו על מדד המחירים לצרכן
משקל מדד הדיור במדד המחירים לצרכן הוא מעל ל-20 אחוזים והשפעתו על קצב עליית מדד המחירים לצרכן ועל התנודות בו במהלך השנה גדולה. מדידת סעיף הדיור במדד מתבססת על נתונים של חוזי שכירות מתחדשים ( המהווה כ-77% מסעיף הדיור הנכלל במדד המחירים לצרכן) ועל נתוני מלאי החוזים על דירות שכורות (המהווה כ-19% מרכיב הדיור במדד). עד לשנתיים האחרונות נהג מרבית הציבור לערוך חוזים להשכרת דירות כמעט אך ורק במונחים דולריים, שריד של תקופות האינפלציה הגבוהות שחווה המשק הישראלי בעבר.
למרות התייצבות בקצב האינפלציה מתחילת העשור, רק בשנה האחרונה אנו עדים לירידה משמעותית במשקל חוזי השכירות המתחדשים הצמודים לדולר בסך החוזים: בחודש נובמבר 2007 הגיע משקל חוזי השכירות המתחדשים הצמודים לדולר ל-62 אחוזים לעומת שיעור ממוצע של כ- 90 אחוזים בשנת 2005. בולטת הירידה במהלך שנת 2007 ובמיוחד בחודשים האחרונים בהם הואץ התיסוף בשער הדולר ונרשמה עלייה רבה בתנודתיות בשער. שתי סיבות עיקריות לתופעה זו:
התנודתיות הגבוהה בשער הדולר מגבירה את חוסר הודאות לשני הצדדים החותמים על חוזה שכירות דולרי. התנודתיות הגבוהה בשער הדולר, מגבירה את אי-הודאות של הצדדים בהסכם ומקשה על הניהול הכספי של המשכירים והשוכרים.(ראה איור א1).
1)
ירידה בשער הדולר פוגעת בציבור המשכירים אשר, כנראה, יש לו כוח מיקוח חזק יותר מול ציבור השוכרים, ובפרט בתקופה האחרונה בה התגברו הביקושים בשוק הדיור. הירידה שנרשמה בשער הדולר בשנה האחרונה במקביל לצפיות להמשך החלשות הדולר הובילה את המשכירים לדרוש שבחוזי השכירות המחיר יהיה נקוב בשקלים. (ראה איור א2).
2)
חשוב לציין כי השנויים בחוזי הדיור משקפים לא רק את העלייה או הירידה בשער הדולר אלא גם את השינוי במונחים דולריים שמשקף למעשה את הכוחות הריאליים הפועלים בשוק הדיור. כך למשל ניתן לראות כי בשנת 2007 נרשמה עלייה של כ- 3 אחוזים במחירי הדירות בבעלות על פי נתוני שכר הדירה של החוזים המתחדשים, למרות התיסוף בשער הדולר (ראה איור 3).
יתרת סעיף הדיור במדד מייצגת את האוכלוסייה שאכן משלמת שכר דירה והיא נמדדת על פי השינוי בשכר הדירה על מלאי חוזי הדירות בשכירות. מטבע הדברים, שיעור החוזים הצמודים לדולר של מלאי הדירות השכורות ירד בקצב איטי יותר במהלך השנה, והוא הגיע בנובמבר 2007 ל-75% לעומת 87% בסוף שנת 2006. רכיב זה מושפע במידה רבה יותר התנודות של הדולר, אך משקלו , כאמור, רק כ- 19%. 1 בשנה האחרונה אנחנו עדים לתנודות מאוד גדולות בשער הדולר ולכן התרומה של רכיב זה לתנודות במדד הייתה עדיין משמעותית למדי.
ניתן לסכם ולומר כי הירידה במידת ההצמדה של חוזי הדיור תשפיע בהדרגתיות על הירידה בתנודות מדד המחירים לצרכן בגין השינויים בדולר. התמסורת של שער החליפין של הדולר על מדד המחירים , שבעבר נמצא כי בשיעור של 30 אחוזים, צפויה לרדת בגלל הירידה שנרשמה עד כה במשקל החוזים הצמודים לדולר. המשך המגמה זו יכול להמשיך ולהוריד את עצמת התמסורת משער הדולר למדד המחירים לצרכן ולצמצם את תנודתיות המדד החודשי בישראל , שהיא עדיין גבוהה מזו שמקובלת בארצות עם קצבי אינפלציה דומים.
ישנו רכיב קטן של כ4% בגין עלויות תיווך עורכי- דין וכו'.
