למצגת (באנגלית)
הרצאה ב"כנס על נשיגות הדיור" של מכון אלרוב באוניברסיטת תל אביב, בנק ישראל, UCLA, הפדרל ריזרב, והמכון האמריקאי ליזמות
· הפגיעה בנשיגות הדיור במונחי הכנסה נטו למשק בית הייתה נמוכה בהרבה מאשר במונחי השכר ברוטו.
· אמידה של הצורך הדמוגרפי בדירות במגזר היהודי מעלה שעד 2009 מספר התחלות הבניה היה נמוך משמעותית מצורך זה. מאז גדל מספר התחלות הבניה ונכון להיום הוא קרוב לצורך השוטף. סיומי הבניה, מטבע הדברים, מגיבים לאט יותר.
· ההערכה היא שהמחסור המצטבר בדירות יחסית לצרכים הדמוגרפיים במגזר היהודי עומד על 30-40 אלף דירות. עם זאת, הביקוש מושפע גם מגורמים נוספים.
· קצב גידול האוכלוסייה והתהליכים הדמוגרפיים מחייבים לשמר את הרמה הגבוהה של התחלות הבנייה שמתקיימת בשלוש השנים האחרונות, ואף מעט למעלה מזה כדי לסגור הפער שהצטבר.
· כדי להבטיח רמה גבוהה של התחלות בנייה לאורך זמן יהיה צורך לצופף את הבנייה בערים ולבנות תשתיות מתאימות, כגון מערכות הסעת המונים.
ד"ר קובי ברוידא, יועץ למנהל חטיבת המחקר בבנק ישראל, הציג היום מספר ממצאים בנושא הדמוגרפיה ובנושא נשיגות הדיור בישראל. המצגת אותה הציג (באנגלית) מצורפת.
ד"ר ברוידא הראה, כי בעוד מחירי הדירות עלו מאז 2008 בקצב מהיר בהרבה מאשר שכר הדירה (שקף 2), נשאלת השאלה, כיצד יש לבחון את ההתפתחויות בנשיגות (affordability) של הדיור. הפגיעה בנשיגות במונחי היכולת לרכוש דירה הייתה גדולה בהרבה מאשר במונחי כושר התשלום לשכירות, והפגיעה במונחי הכנסה נטו למשק בית הייתה נמוכה בהרבה מאשר במונחי שכר ברוטו למשרת שכיר. התוצאה הכוללת - בשני הקצוות - היא שכשמודדים את הנשיגות במונחי מספר משכורות שנתיות ברוטו (למשרת שכיר) הדרוש לרכישת דירה מוצאים שהיא נפגעה במידה ניכרת, אולם במונחי שכר דירה כאחוז מההכנסה נטו של משק הבית, הנשיגות נפגעה במקצת מאז 2008 אולם כמעט שלא השתנתה מאז 2004. (שקף 3).
ברוידא הגדיר את המונח "צורך דמוגרפי" כגידול השנתי במספר הדירות הדרוש כדי לספק את הגידול בצורכי הדיור הנובע מגידול האוכלוסייה, בהתחשב בהרכבה ובדפוסי המגורים שלה. צורך זה איננו שקול לביקוש לדירות, המושפע מגורמים נוספים כגון התשואות על נכסים פיננסיים ומחירי הדירות. הוא הציג חישוב של צורכי הדיור במגזר היהודי. לצורך כך, הונחו הנחות לגבי מקדמים של צפיפות דיור (מספר בוגרים לדירה) לקבוצות אוכלוסייה שונות, לפי גיל ומצב משפחתי (שקף 7), ובוצעה אמידה של הצורך הכולל בעזרת שני מודלים שונים. על פי התוצאות שהתקבלו, בממוצע, הצורך הדמוגרפי במגזר היהודי בשנים האחרונות הנו לתוספת של כ-41 אלף דירות בשנה.
השוואה של צורך זה לאומדן של מספר התחלות הבנייה במגזר היהודי (התחלות בניה בישובים יהודיים לפי הגדרות הלמ"ס, המהוות כ-87% מסך התחלות הבנייה) מלמדת כי עד 2009 לערך, מספר ההתחלות היה נמוך במידה משמעותית מהצורך. מאז הואץ מאד קצב ההתחלות וכיום הוא קרוב לצורך השוטף (שקף 8). סיומי הבניה, מטבע הדברים, מגיבים בפיגור מסוים לעומת התחלות הבניה (שקף 9).
לגבי הפער שהצטבר בין צורך להתחלות בשנים קודמות, העריך ברוידא כי הירידה המתמשכת במחירי הדירות עד 2007 מלמדת כי עד אז היה עודף היצע של דירות (שקף 10), ואילו התייצבות המחירים בסביבות שנה זו מלמדת על מיצוי העודף באותה עת. לפיכך יש לצבור את הפערים רק מ-2008. מכאן נגזרת הערכה על פיה המחסור המצטבר בדירות יחסית לצרכים הדמוגרפיים במגזר היהודי עומד על 30-40 אלף דירות. מובן שמחסור זה אינו הגורם היחיד המשפיע על הביקוש לדירות ועל מחיריהן כיום, היות וכאמור הביקוש מושפע בין השאר גם מתשואת הנכסים האלטרנטיביים.
ברוידא ציין שקצב גידול האוכלוסייה והתהליכים הדמוגרפיים מחייבים לשמר את הרמה הגבוהה של התחלות הבנייה שמתקיימת בשלוש השנים האחרונות, ואף מעט למעלה מזה כדי לסגור הפער שהצטבר. כדי להבטיח רמה גבוהה לאורך זמן יהיה צורך לצופף את הבנייה בערים ולבנות תשתיות מתאימות, כגון מערכות הסעת המונים. בנוסף, ציין ששינוי בדפוסים החברתיים, המשתקף בעליית שיעור הפנויים באוכלוסייה וכן הזדקנות האוכלוסייה, מלמדים על הצורך להתאים את תמהיל הדירות הנבנות מבחינת גודלן, ולא להתמקד רק במספר הדירות הנדרש.
לגבי המגזר הערבי, הבהיר ד"ר ברוידא ששווקי הדיור במגזר היהודי והערבי הם נפרדים ושונים במובנים רבים. מלבד הצורך לאמוד בנפרד את המקדמים הנוגעים לחישוב הצרכים במגזר הערבי, גם חישוב הפער בין הצורך לבין ההתחלות במגזר זה הוא מורכב יותר, לנוכח פערי מידע בנתונים הרשמיים לגבי היקף התחלות הבנייה שם. משום כך, התחשיב בשלב הראשון עסק בשוק הדיור במגזר היהודי בלבד.