לצפייה בהודעה זו כקובץ לחץ כאן
- ענף הנדל"ן המניב מהווה נדבך חשוב במערכת הפיננסית: החוב הבנקאי לענף מהווה כ-15% מסך האשראי העסקי של הבנקים; שווי האג"ח והמניות של החברות הציבוריות בענף מסתכם ב-108 מיליארד ש"ח ו-152 מיליארד ש"ח, בהתאמה (כרבע מהשוק הסחיר, ללא בנקים וביטוח).
- נכון לסוף 2021 החברות הציבוריות בישראל מנהלות נכסים מניבים בשווי של כ-160 מיליארד ש"ח, כאשר בין השנים 2010—2021 הוכפל שווי הנכסים שבבעלותן. עיקר הגידול (יותר מ-80%) מקורו בעליית ערך הנכסים, ואילו פחות מ-20% נובע מתוספת השטח להשכרה (במ"ר).
- מניתוח ביצועי הנדל"ן בתקופה הנסקרת עולה תמונה של ירידה הדרגתית בתשואה מהשכרה, אם כי היא אינה אחידה בין סוגי הנכסים השונים. התשואה מעליית ערך אופיינה בשלוש השנים האחרונות בתנודתיות והייתה בשנת 2021 חריגה במיוחד, בהשוואה לעבר.
- מניתוח אקונומטרי שבוצע בחטיבת המחקר של הבנק עולה כי דמי השכירות החודשיים בפועל, אחד מגורמי היסוד החשובים בהערכות השווי, מסבירים רק באופן חלקי את השינויים בשווי הנכסים; בשנים האחרונות ניכרת מגמת עלייה ביחס שבין שווי הנכסים לבין דמי השכירות ליחידת שטח.
- ממצאים אלה מעלים את האפשרות ששווי הנכסים מגלם ציפיות לצמיחה ולעליית ערך הנדל"ן, שאינן משתקפות בהכרח בחלק מגורמי היסוד (תקבולי השכירות בפועל). עם זאת, במבחן סטטיסטי שערכנו לא מצאנו עדות להתנהגות בועתית בשווי הנדל"ן המניב.
- המתודולוגיה לשערוך נכסים בה משתמשות חברות הנדל"ן המניב הובילה לרווחיות מדווחת גבוהה לאורך השנים האחרונות, על רקע סביבת הריבית הנמוכה ששימשה כבסיס לחישוב שיעור ההיוון. עם העלייה בסביבת הריבית, שיעורי ההיוון צפויים לשוב לרמה גבוהה יותר, גם אם באופן הדרגתי, ובכך להביא לירידה ברווח החשבונאי ואף אפשרות לרישום הפסדים בחלק מהחברות.
- מתחילת 2022 נרשמה ירידה חדה בשווי המניות של חברות הנדל"ן המניב, ביחס למדדי מניות מרכזיים. ירידות אלה בשוק ההון משקפות ככל הנראה ציפיות לירידת שווי הנכסים בעקבות העלייה בסביבת הריבית.
לחץ להורדת ה-PDF לחץ להורדת ה-PDF