רבים מאזרחי ישראל רוכשים דירה במסגרת עסקה המכונה "רכישת דירה על הנייר". בעסקה כזו, חוזה המכר בין הצדדים נחתם במהלך בנייתה של הדירה והרוכש מתחייב לשלם חלק מתמורת המכר עוד בשלב בנייתה וטרם שהושלמה לכדי דירה גמורה הראויה למגורים. עסקה מסוג זה מגלמת סיכון מובנה עבור רוכש הדירה שעלול להתממש, בין היתר, במקרים בהם היזם נקלע לחדלות פירעון עוד טרם השלמת הדירה, במקרים בהם הוא עושה שימוש בתשלומים שיועדו למימון בניית הדירה למטרות אחרות ועוד.
התממשות של הסיכון האמור אירעה במקרים שונים בעבר כגון בחברת "כוכב השומרון" בשנות השמונים ובחברת "חפציבה" בשנת 2007. במקרה "חפציבה", שהייתה מהגדולות במשק באותה עת, מאות משפחות שרכשו דירות "על הנייר" מהחברה לא קיבלו ערבויות כנגד הכספים ששילמו. קריסתה של החברה הובילה לכך שמאות המשפחות הללו נותרו ללא דירות בנויות וללא הכספים ששילמו. רוכשי דירות רבים שהשקיעו את מיטב כספם בעסקה הפיננסית הגדולה בחייהם נקלעו לקשיים פיננסיים חמורים במיוחד שליוו אותם שנים לאחר מכן.
על רקע קריסתה של חברת "חפציבה" חודד הצורך להבטיח את כספם של רוכשי הדירות תוך הידוק הפיקוח על פעילותו של היזם ועל השימוש שהוא עושה בכספי הרוכשים. בפרט, כדי לצמצם את הסיכון לרוכשי הדירות, עוגן בחוק מנגנון של ליווי סגור לפרויקט בנייה. במסגרת זו, הגוף המממן (תאגיד בנקאי או מבטח) מעמיד לרוכש הדירה ערבויות המבטיחות את כספו במקרה שהיזם נקלע לחדלות פירעון; התשלומים שמעביר הרוכש ליזם, מועברים לחשבון ליווי ייעודי של הפרויקט; והיזם יוכל לשחרר כספים רק בהתאם להתקדמות הבנייה ובפיקוחו של הגוף המממן.
מנגנון זה מבטיח את כספי הרוכשים בשני מובנים. ראשית, הוא מפחית מאוד את ההסתברות להתנהלות לא אחראית של היזם, לכניסה לחדלות פירעון ולאי השלמת הפרויקט. שנית, במקרה שהיזם נקלע כבר לחדלות פירעון על הגורם המממן לבחור בין השבת הכספים ששילמו הרוכשים לידיהם לבין כניסה לנעליו של היזם, השלמת הפרויקט ומסירת הדירות לרוכשים.
מכלל האמור עולה שמנגנון העמדת הערבויות ומימון הבנייה במסגרת פרויקט סגור הוא בעל ערך רב מאוד לרוכשי הדירות בישראל. בהיעדר מנגנון כאמור, ניתן לומר שכספיהם של ציבור רוכשי הדירות מונח על קרן הצבי.
מטבע הדברים, הגופים המממנים שמעמידים את הערבויות לרוכשי הדירות, מקיימים פעולות של פיקוח ובקרה על מנת להקטין את הסיכוי לכניסה של היזמים לחדלות פירעון. בפרט, הם דורשים הגנות כנגד חשיפות האשראי אותו הם מעמידים ליזמים, בדמות כרית ביטחון שמורכבת משני רכיבים: ההון העצמי שהיזם מחויב להשקיע בפרויקט והרווח הצפוי לו מהפרויקט על פי דוח האפס. ככל שהרווח הצפוי מהפרויקט נמוך יותר, הגורם המממן צפוי לדרוש מהיזם הון עצמי בהיקף גדול יותר. כדי לוודא שהפרויקט מחזיק בכריות ביטחון אלו, הסכמי הליווי מעניקים לגוף המממן סמכות להגיב מול היזם, כך שבמידה שחלה ירידה מהותית ברווח המתוכנן של הפרויקט (בין אם כתוצאה מירידה בהכנסות, מעלייה בעלויות או משניהם), יתאפשר למממן לצמצם את הסיכון.[1]
התערבות לא מבוקרת בהסכמי המימון בין היזמים לגורמים המממנים תוך הגבלה של האחרונים בפעולות הפיקוח והבקרה שהם מבצעים בפרויקט נתון, צפויה להשפיע לשלילה על שוק הדיור בישראל ולהוביל דווקא לצמצום היצע הדירות ולעלייה במחיריהן.
כך, כדי להקטין את הסיכון לפשיטת רגל של יזם ולחילוט של הערבויות שמעמידים הגורמים המממנים, הם ידרשו מהיזם להעמיד הון עצמי בהיקף גדול יותר. הגדלת הסיכון בפעילותו של היזם צפויה להוביל במקביל גם לייקור מחיר האשראי שמועמד לו. התוצאה של כל אלו צפויה להיות צמצום היצע הפרויקטים של דירות למגורים בישראל ועלייה במחירי הדירות. הגדלת הסיכון לכניסה של יזם לחדלות פירעון עלולה להביא גם לייקור המשכנתאות המועמדות לרוכשי דירות על הנייר ובכך לפגוע בציבור הרוכשים.
בראיית בנק ישראל, על הצוות שיוקם, יהיה לבחון את מכלול הסיבות לאי הורדת המחירים על ידי היזמים וביניהן סיבות הקשורות להליכי שיווק הקרקעות, להליכים הקשורים במתן היתרי בנייה, למחיריהן של תשומות הבנייה ועוד. בכלל זאת, הצוות אשר מוצע להקים יוכל לבחון האם אכן סעיפים מסוימים בהסכמי המימון של הגורמים המממנים משפיעים על הדינמיקה של מחירי הדיור והאם קיים צורך בשינויים מסוימים בהסכמים אלה. כל זאת, בכפוף להמשך הבטחת הכספים של רוכשי הדירות ומבלי לפגוע באיכות הפיקוח והבקרה של הגורמים המממנים על היזם כפי שנעשה היום במסגרת של מימון בנייה למגורים בפרויקט ליווי סגור.
[1] ככלל, בנקים נוקטים בצעדים לצמצום הסיכון כאשר כרית הביטחון שלהם יורדת מתחת לסף מינימלי מסוים. צמצום הסיכון נעשה באמצעות דרישה מהיזם להגדיל את ההון העצמי שלו בפרויקט או להביא לבנק ביטחונות נוספים. במקרה שהיזם נכשל בכך, הבנק יכול לנקוט בסנקציות כנגדו, דוגמת הגדלת שיעור הריבית, העברת האשראי לפירעון מידי, ועוד.