מחקר חדש בבנק ישראל: האם מיקום הנכס הנרכש משפיע על תמחור משכנתא?

למחקר המלא (אנגלית)​

 

מרבית משקי הבית בישראל רוכשים את הדירה בה הם מתגוררים: לפי נתוני הלמ"ס, 71.8% ממשקי הבית הם בעלים של דירה אחת לפחות. 85% מהדירות שנרכשות ממומנות באופן חלקי באמצעות משכנתאות. מחקר שנערך על ידי ד"ר נטליה פרסמן וד"ר ניצן צור אילן מחטיבת המחקר של בנק ישראל, בוחן את מידת השפעתם של גורמים שונים על קביעת שיעור ריבית המשכנתאות. כדי לשקף את הסיכונים שנובעים ממאפייני שוקי הדיור האזוריים (למשל, היכולת של המלווה לממש את הנכס בעת הצורך מושפעת ממידת הנזילות של הנכס, ומפוטנציאל עליית המחיר שלו ששניהם עשויים להיות מושפעים מהמיקום הגיאוגרפי), ואת מידת התחרות ששוררת בשוק המשכנאות הבנקאי, נעשה שימוש בבסיס נתונים ייחודי הכולל למעלה מ-80 אלף תצפיות, שמשלב נתונים פרטניים של המשכנתאות שהועמדו על ידי המערכת הבנקאית בשנים 2010—2013 ומאפייני הנכסים שמומנו באמצעות משכנתאות אלה.  נתונים נוספים שנלקחו בחשבון הם  מדד הנזילות של שוק הדיור (מספר העסקאות השנתי ביחס למלאי הדירות ביישוב), מדד הנגישות של הלמ"ס (Potential Accessibility Index) המהווה אומדן למידת הפריפריאליות של היישוב, והיקף התחלות בנייה שנתיות ביחס למלאי הדירות ביישוב. הריבית עשויה להיות מושפעת גם מכח המיקוח של הלקוח ומהאוריינות הפיננסית שלו וכן מהמאמץ שהוא משקיע בסקר שוק בין הבנקים. על מנת לאמוד את המרכיב האחרון נבחנה במחקר ההשפעה של מיקום הסניף בו נלקחה המשכנתא, מתוך הנחה שלקיחת משכנתא בסניף מחוץ ליישוב בו נרכש הנכס עשויה להעיד על ביצוע סקר שוק. בנוסף נבדקו מדדים לתחרות בין הבנקים – מספר הבנקים שלהם סניפים ביישוב שבו נרכש הנכנס וביישוב שבו ניטלה המשכנתא.

בעוד שבארה"ב ובמקומות אחרים בעולם נבדקה בעיקר קיומה של אפליה בין צרכני משכנתאות שונים, מחקר זה הוא הראשון בספרות הרלוונטית, שבוחן את השפעת מיקום הנכס על תמחור המשכנתא: כדי לבחון את השפעת מיקום הנכס הנרכש על ריבית המשכנתאות חולקו כל האזורים הסטטיסטיים (שכונות) לתשע קבוצות, המוגדרות על פי המרחק ממרכז תל אביב, וגם על פי הרמה הסוציואקונומית של אותו אזור סטטיסטי. עבור כל קבוצה של מרחק (עד 40 קילומטר, בין 40 ל-80 קילומטר ולמעלה מ-80 קילומטר ממרכז תל אביב) מוגדרות שלוש קבוצות של רמה סוציואקונומית (נמוכה, בינונית וגבוהה) בהתאם לאפיוני הלמ"ס. לוח 1 מציג ערכים חציוניים  של חלק מהמשתנים שבהם נעשה שימוש במחקר. המשתנה המוסבר במחקר – שיעור הריבית הריאלית המשוקללת על המשכנתא של כל לווה – חושב כממוצע משוקלל של ריביות מנוכות אינפלציה בכל מסלולי המשכנתא שנטל הלווה.

הניתוח האמפירי מצביע על פערים מובהקים סטטיסטית בשיעורי ריבית המשכנתאות שניתנות למימון רכישת דירות שממוקמות באזורים גיאוגרפיים שונים ובאזורים סטטיסטיים ברמות סוציואקונומיות שונות. בעוד שהריבית שרוכשי דירות בשכונות מבוססות כלכלית במרכז הארץ משלמים היא בממוצע הנמוכה ביותר, הריבית שרוכשי דירות בשכונות מוחלשות כלכלית באזורי פריפריה משלמים היא בממוצע הגבוהה ביותר. כפי שניתן לראות בלוח 2, הפרשי הריביות הנאמדים נעים בין 0.054 נקודות אחוז, בממוצע, בין המשכנתאות לרכישת נכסים שממוקמים במרחק 40 עד 80 קילומטר ממרכז תל אביב בשכונות ברמה סוציואקונומית גבוהה בהשוואה למשכנתאות לרכישת נכסים שממוקמים במרחק עד 40 קילומטר ממרכז תל אביב בשכונות ברמה סוציואקונומית גבוהה, לבין 0.248 נקודות אחוז, בממוצע, בין המשכנתאות לרכישת נכסים שממוקמים במרחק למעלה מ-80 קילומטר ממרכז תל אביב בשכונות ברמה סוציואקונומית נמוכה בהשוואה למשכנתאות לרכישת נכסים שממוקמים במרחק עד 40 קילומטר ממרכז תל אביב בשכונות ברמה סוציואקונומית גבוהה, שאר הגורמים קבועים. טווח זה דומה לממצאים בחו"ל במחקרים מסוג אחר, אשר בודקים את פער הריביות בין קבוצות שונות – בהם נמצא תחום הנע בין 0.04 עד 0.3 נקודות אחוז.

 מבין התוצאות הנוספות של אמידת המודל האקונומטרי:

 

• משקי בית בעלי הכנסה גבוהה יותר משלמים ריביות נמוכות יותר על המשכנתאות: עליית הכנסת משק בית ב-10%, כל שאר הגורמים קבועים, מזוהה עם ירידה של 0.02 נקודות אחוז בריבית השנתית;
• לווים שנוטלים משכנתא בבנק שבו הם מנהלים חשבון עו"ש משלמים, בממוצע, ריבית נמוכה יותר ב-0.13 נקודות אחוז בהשוואה ללקוחות שנוטלים משכנתא בבנק שאינו מכיר אותם כלקוחות, כל שאר הגורמים קבועים;
• משפר דיור משלמים, בממוצע, שיעור ריבית נמוכה ב-0.03 נקודות אחוז בהשוואה לרוכשי דירה ראשונה בעלי מאפיינים דומים שרוכשים דירה במיקום דומה; הפער בין משקיעים לרוכשי דירה ראשונה אף גדול יותר – 0.07 נקודות אחוז לטובת המשקיעים;
• לווים שנוטלים משכנתא עם LTV (יחס המשכנתא לערך הנכס) גבוה מ-60% משלמים, בממוצע, ריבית גבוהה ב-0.06 נקודות אחוז, כל שאר הגורמים קבועים;
• לווים שנוטלים משכנתא לתקופה ארוכה מ-20 שנה משלמים, בממוצע, ריבית גבוהה ב-0.22 נקודות אחוז, כל שאר הגורמים קבועים;
• עלייה של 10% בנזילות של שוק הדיור ביישוב (הנמדדת, כאמור, כיחס בין מספר העסקאות בשנה למלאי הדירות ביישוב) מזוהה עם ריבית נמוכה ב-0.08 נקודות אחוז בממוצע, כל שאר הגורמים קבועים;
• לווים שנוטלים משכנתא מחוץ ליישוב שבו נמצא הנכס הנרכש משלמים, בממוצע, ריבית נמוכה ב-0.04 עד 0.08 נקודות אחוז (תלוי בספציפיקציה של המודל הנאמד) בהשוואה ללווים שנוטלים משכנתא ביישוב שבו הם רוכשים את הנכס, כל שאר הגורמים קבועים;
• רמה גבוהה של תחרות בין הבנקים בשוק המשכנתאות מוזילה את הריבית: תוספת של תאגיד בנקאי אחד ביישוב שבו נרכש הנכס מזוהה עם ירידה של 0.016 נקודות אחוז בריבית, בממוצע, כל שאר הגורמים קבועים, בעוד שתוספת של תאגיד בנקאי אחד ביישוב שבו נלקחה המשכנתא מזוהה עם ירידה של 0.009 נקודות אחוז בריבית.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

התכונות הנצפות של הלווה, המשכנתא והנכס הממומן - וכן מידת התחרות בין הבנקים, יכולות להסביר עד כשני שלישים לכל היותר מהפערים הבין-אזוריים בריבית המשכנתאות הנצפים בנתונים הגולמיים. גורמים נוספים שיכולים להסביר את הפערים, כוללים תכונות לא-נצפות של הלווים, כגון אוריינות פיננסית וכושר מיקוח, מאפייני תעסוקה שלגביהם לא עמדו לרשותינו הנתונים,  וכן מידה מסוימת של אפליה סטטיסטית של קבוצות לווים שבקרבן יש שיעורי פיגורים בהחזרי המשכנתא גבוהים מהממוצע.     

 

לוח 1. ערכים חציוניים של אפיונים עיקריים של המשכנתאות ושל הלווים, מחולקים לפי מרחק הנכס הנרכש מתל אביב ורמה סוציואקונומית של השכונה

 

לוח 2. ההשפעה הנאמדת של המרחק מתל אביב והרמה הסוציואקונומית של האזור הגאוגרפי על ריבית המשכנתאות

	40 ק"מ > מרחק	80 ק"מ > מרחק => 40 ק"מ	80 ק"מ < מרחק
סוציואקונומי גבוה סוציואקונומי בינוני סוציואקונומי נמוך	קבוצת בסיס 0.056 0.075	0.054 0.109 0.089	0.125 0.175 0.248

 

 

​