בנק ישראל מפרסם קטע מתוך דו"ח בנק ישראל שיפורסם בסוף החודש: ההתפתחויות המרכזיות בשוק הדירות להשקעה בשנים האחרונות

05.03.2012

בנק ישראל מפרסם קטע מתוך דו"ח בנק ישראל שיפורסם בסוף החודש: ההתפתחויות המרכזיות בשוק הדירות להשקעה בשנים האחרונות

להודעה זו בקובץ WORD - לחץ כאן

לתיבה המלאה בקובץ PDF: - לחץ כאן

שיעור הדירות הנרכשות למטרת השקעה הגיע לשיא בשנת 2009 ועמד על 31 אחוזים מסך הדירות הנרכשות.
התמקדות המשקיעים בשנים האחרונות היא באזורי באר שבע וחיפה, שם התשואה על דירה להשקעה עלתה משמעותית בשנים האחרונות יחסית לתשואה על דירה בירושלים ותל אביב, שהיו בעבר ערים מועדפות על משקיעים.
הכנסתם של המשקיעים גבוהה בכ-40 אחוז מהשכר הממוצע ומחיר הדירה הנרכשת קטנה בכ-33 אחוזים ממחיר דירה ממוצעת.
על רקע זאת, רק כמחצית מרוכשי דירה להשקעה זקוקים למשכנתה כדי לממן את רכישת הדירה, וגם זו קטנה יותר ממשכנתה אותה לוקחים רוכשי דירות למטרת מגורים.
לצד השפעת עליית הריבית הריאלית של בנק ישראל (ריבית בנק ישראל בניכוי הציפיות לאינפלציה לשנה) בסוף 2010 ובמהלך 2011 להקטנת כלל רכישת הדירות, פעלו בכיוון זה גם צעדים נוספים שננקטו ובהם ההגבלה על משכנתאות בריבית משתנה והעלאת מס הרכישה על דירה שנייה.
מספר הדירות הנרכשות להשקעה וכן שיעור הרכישות מסך רכישות הדירה עלה לאורך מרבית העשור האחרון והגיע לשיא בשנים 2009-2010, וירד בחדות בשנת 2011. העלייה בשנים האחרונות מושפעת מההתרחשויות סביב המשבר הפיננסי ובהן ירידת התשואות על אפיקי השקעה סולידיים והסיכון בנכסים אחרים שעלה משמעותית. לצד זאת, התשואה הממוצעת על דירה, המחושבת כשכר דירה של שנה חלקי מחיר הדירה, עמדה על כ-4.5 אחוזים לשנה בכל אחת מהשנים 2006-2008, ובאזורים מסוימים אף יותר מכך. ואכן, העלייה בשיעור הדירות הנרכשות להשקעה לוותה בשינוי מגמה גיאוגרפית: את הבכורה של תל אביב וירושלים כיעד מועדף להשקעה עד שנת 2008 תפסו אזורי באר שבע וחיפה, שם התשואה הייתה גבוהה יותר במידה ניכרת, בהשוואה לעבר.
פרופיל המשקיע בשנת 2009 נותר דומה לזה שבשנים קודמות מבחינת הכנסה וההון העומד לרשותם: הכנסתו החציונית גבוהה ב-40 אחוז מהשכר הממוצע באותה שנה ומחירה החציוני של דירה שנרכשה להשקעה עמד על כ-600 אלף ש"ח. כך, מחיר הדירה החציוני במונחי שנות עבודה של רוכש דירה להשקעה גם הוא כמעט ולא השתנה ועמד על כ-4.5 שנות עבודה מ-2006 ועד 2009, זאת לעומת כ-9 שנות עבודה של רוכש דירה למגורים בשנת 2009. אולם, על רקע העלייה במחירי הדירות ערכה היחסי של דירה להשקעה לעומת מחיר דירה ממוצעת ירד מ-כ-80 אחוז בשנים 2003-2007 ל-67 אחוז בשנת 2009.
האמצעים הכלכליים העומדים לרשות רוכשי דירה להשקעה והדירות הזולות יחסית אותן הם רוכשים משתקפים גם בשוק המשכנתאות, בהנחה שפרופיל המשקיעים בשנה האחרונה דומה לזה שבשנים קודמות: מתוך כ-15,000 דירות שנרכשו להשקעה בחודשים אפריל-דצמבר 2011, רק כ-7,600 משכנתאות ניתנו לרכישת דירה להשקעה. כלומר, רק כמחצית מרוכשי דירה למטרת השקעה זקוקים להלוואה על מנת לממן את הרכישה, זאת לעומת למעלה מ-90 אחוז מרוכשי הדירות למטרת מגורים בחודשים אלה. גם גודלה של המשכנתה של אלו שבכל זאת נזקקים למשכנתא נמוכה יותר ב-8.1 אחוזים מזו של רוכשי דירה למגורים.
על רקע ממצאים אלו ניתן לנתח את ההשפעות של צעדי המדיניות שננקטו בשנים האחרונות כדי להתמודד עם העלייה החדה במחירי הדירות. המגבלות שהטיל בנק ישראל בתחום המשכנתאות במהלך 2011 כוונו בעיקר להפחתת הסיכון מפני עלייה חדה של התשלום החודשי לנוטלי משכנתה בריבית משתנה אך גם ייקרו את המשכנתאות, ועל כן היו אפקטיביות בעיקר בקרב רוכשי דירה ראשונה הנזקקים יותר למשכנתה. לעומת זאת, העלאת מס רכישה על דירה שנייה שהוחלה בשנת 2011 מהווה תמריץ שלילי לכלל רוכשי דירות להשקעה ועל כן השפיעה יותר מאשר המגבלות על המשכנתאות. לעליית הריבית הריאלית של בנק ישראל בסוף 2010 ובמהלך 2011 (ראו תרשים 1) הייתה ככל הנראה השפעה על כלל רכישות הדירה הן בשל ייקור המשכנתאות והן בשל עליית התשואות באפיקי השקעה סולידיים.