• בשנת 2021 הואצה הפעילות בשוק הדיור. ההשקעה בבנייה למגורים התרחבה, מספר העסקאות הגיע לשיא, ומחירי הדירות עלו בכ-13.0%. גידול הפעילות ובצדו עליית המחירים החדה מעידים כי מקור ההתעוררות של השוק הוא בצד הביקוש בשילוב חששות להצטמצמות ההיצע.
• עליית מחירי הדירות בישראל מאז פרץ משבר הקורונה אינה חריגה בהשוואה למדינות מפותחות אחרות.
• שכר הדירה בחוזים חדשים ומתחדשים (סעיף שירותי הדיור בבעלות הדיירים במדד המחירים לצרכן) עלה השנה ב-3.3%, לאחר ירידתו לנוכח משבר הקורונה והתאוששותו בסוף 2021, אולם במונחים ריאליים קצב עלייתו הוא הנמוך ביותר מזה למעלה מעשור.
• מלאי הדירות הבנויות גדל השנה בהתאם לצרכים הדמוגרפיים, אף שסיומי הבנייה המשיכו לרדת. התחלות הבנייה והוצאת היתרי הבנייה עלו.
• שיווקי הקרקעות עלו השנה לרמת שיא (כ-86 אלף יחידות דיור), לאחר מספר שנים של היקף לא מספק (כ-38 אלף יחידות דיור בממוצע בשנים 2019–2020). שיווקי הקרקע מהווים צוואר בקבוק בתהליך התכנון והבנייה. יש לפעול כדי להאיץ את קצב השיווקים, מה שאכן נעשה בשנה האחרונה.
• כתוצאה מקשיחות ההיצע המחירים מגיבים ראשונים על התפתחויות בשוק הדיור, בעוד שהבנייה מגיבה לאט. במבט לעתיד – נדרשים שינויים מבניים שיביאו להגמשה של ההיצע, שהיא גורם יסודי ברפורמה הרצויה בשוק הדיור.
• ההאצה במחירים נבעה בעיקר מגידול הביקוש של רוכשי דירה לראשונה, על רקע ביטול התוכנית "מחיר למשתכן", ושל המשקיעים (רוכשי דירה שנייה ויותר) בעקבות שינויים בשיעורי מס הרכישה המוטלים עליהם. ציפיות לעליית מחירים תמכו גם הן בביקושים.
• לאחר ששיעורו של מס הרכישה למשקיעים הופחת ביולי 2020, הודיעה הממשלה, לקראת סוף 2021, על כוונתה להעלותו בחזרה לרמתו הקודמת, וההעלאה נכנסה לתוקפה בסוף נובמבר. בהתאם לכך האיצו המשקיעים את רכישותיהם טרם העלאת המס והפחיתו אותן בחדות מייד לאחר מכן.
• מחירי התשומות, שעלו וייקרו את עלות הבנייה, והתשואות הריאליות הנמוכות בשוק ההון, שתמכו בביקוש לדירות, תרמו גם הם לעליית המחירים, אך על פי ההערכה המוצגת בפרק זה השפעתם הייתה משנית.
• גידול הביקוש של עובדי ההיי-טק לדירות התרכז בעיר תל אביב, ונראה שתרומתו לעליית מחירי הדירות מוגבלת לאזור זה.
• מאז פרוץ משבר הקורונה והמעבר לעבודה מהבית עלו במיוחד מחיריהם של צמודי הקרקע, עקב גידול הביקוש לבתים מרווחים יותר.