- صافي الفائدة (الفوائد مطروحًا منها التكاليف) من التجديد الحضري المكثّف في وسط تل أبيب أعلى بنحو 320 ألف شيكل لكل شقة مقارنة ببديل "الضاحية" من خلال إقامة أحياء جديدة في ضواحي مدن غوش دان.
- الفائدة الفريدة الأهم من التجديد الحضري هي التجمّع: التأثير الإيجابي للتزاحم على الأجور والإنتاجية، بحيث أنّه بالإضافة إلى المستفيدين الرئيسيين من التجمّع (الموظفون وأرباب العمل في المركز الحضري)، من المتوقع أيضًا أن يستفيد جميع الأفراد في الجهاز الاقتصادي من أرباح التجمّع، حيث يتم دفع الضرائب على زيادة الأجور والأرباح.
- إلى جانب الفوائد، فإن للتجديد الحضري في مركز المدينة الكبرى تكاليفه: تكاليف مؤقتة مثل انخفاض مخزون الشقق بسبب هدمها، والتكاليف الناتجة عن البناء المتواصل: الضوضاء، والأضرار التي تلحق بالمصالح التجاريّة، والازدحام على الطرق. يتحمل سكان المنطقة وأصحاب المصالح التجاريّة والعاملون في المركز الحضري معظم التكاليف.
يشير عدد كبير من الدراسات التي نشرت حديثًا إلى أهمية وفوائد زيادة معروض الشقق في المناطق ذات الأجور والإنتاجية المرتفعة. في إسرائيل، خاصةً في غوش دان، بسبب النقص في المساحات المفتوحة، فإن الخيار الرئيسي لزيادة معروض الشقق هو من خلال التجديد الحضري. تتطلب خطوة من هذا النوع تغييرًا هائلاً في النسيج الحضري القائم، ويترتب عليها الكثافة والتكاليف المرتفعة خلال الفترة الانتقالية. منها تكاليف مباشرة مثل تكلفة بناء البنية التحتية وملاءمة البنية التحتية القائمة مع الكثافة، إلى جانب التكاليف غير المباشرة، الناشئة عن أعمال البناء المتواصلة، مثل الحاق الضرر بالمستأجرين والمصالح التجاريّة، وتباطؤ حركة المركبات وانخفاض مؤقت في مخزون الشقق السكنية. من ناحية أخرى، فإن للكثافة فوائد كبيرة: زيادة في الإنتاجية بسبب تأثير التجمّع ومنع أضرار الضواحي مثل الأضرار التي تلحق بالمناطق المفتوحة أو التوفير في التكاليف بسبب مدّ البنية التحتية.
في تحليل أجرته د. دارين فايسمان من قسم الأبحاث في بنك إسرائيل، وجد أنه على الرغم من التكاليف المرتفعة التي تنطوي عليها الكثافة في مركز المدينة الكبرى، فإن فوائدها عالية فيما يتعلق بإمكانية التوسع في ضواحي المدينة الكبرى. يفحص التحليل جدوى البناء المكثّف للوحدات السكنية في إطار التجديد الحضري في مركز المدينة الكبرى مقارنة بإمكانية إنشاء أحياء جديدة على هامش مدن "الحلقة الوسطى" أو الخارجية ("الضاحية") في غوش دان. لغرض التوضيح، تم فحص جدوى بناء حوالي 40 ألف وحدة سكنية إضافية (أي عدا عن تلك التي تم هدمها من أجل التجديد) في كل واحدة من الامكانيات. في التحليل، تطرقت الباحثة إلى مجموعة واسعة من التكاليف والفوائد المنطوية على التجديد الحضري، وذلك مقارنةً ببديل البناء في ضواحي المدينة الكبرى. يعتمد التحليل الكمي على نتائج الأدبيات البحثية التي فحصت الفوائد والتكاليف في مختلف المجالات ذات الصلة بالتجديد الحضري، فضلاً عن البيانات التجريبية المتاحة. تظهر النتائج أن القيمة الحالية لصافي الاستفادة من التجديد الحضري المكثّف في وسط تل أبيب تبلغ حوالي 12.8 مليار شيكل، أي حوالي 320 ألف شيكل لكل شقة. تأتي الفائدة الأهم من تأثير التجمّع الموثق في الأدبيات الاقتصادية: هناك تأثير إيجابي للتجمع الاقتصادي على إنتاجية العمل وتمكين رأس المال البشري نتيجة تدفق المعرفة والتعلم والاتصال المباشر بين الناس. المستفيدون الرئيسيون من هذا التأثير هم العاملون وأرباب العمل في المنطقة المزدحمة. علاوة على ذلك، من المتوقع أن يستفيد جميع الأفراد في الجهاز الاقتصادي من أرباح التجمّع، حيث يتم دفع ضريبة دخل على زيادة الرواتب، ودفع ضريبة الشركات على الأرباح الإضافية. يستفيد أصحاب الشقق في مشاريع "الإخلاء - البناء" (سكان المركز الحضري) من الزيادة في قيمة الشقق، ولكن قد يلحق ضرر بمجموعات معينة من أصحاب الشقق، مثل كبار السن وذوي الإعاقات وبعض مستأجري الشقق الخاصة الذين يتعرضون لـ "الاستبعاد"، ولا يعودون إلى المبنى بعد الانتهاء من عملية الهدم وإعادة البناء بسبب ارتفاع الإيجارات. على ما يبدو، يمكن حماية المجموعات السكانيّة المتضررة من خلال تخطيط وحدات سكنية مناسبة للإيجار وتخصيص بعض الشقق الإضافية للإيجار، مع الحاق الضرر بالفوائد الاقتصادية الإجمالية.
إلى جانب الفوائد، فإن للتجديد الحضري تكاليف يتحملها بشكل أساسي سكان المنطقة وأصحاب المصالح التجاريّة والعاملون في المركز الحضري: تكاليف مؤقتة مثل انخفاض في مخزون الشقق بسبب هدمها، والتكاليف الناشئة عن استمرارية البناء: الضوضاء، الحاق الضرر بالمصالح التجاريّة، الازدحام على الطرق. كما يتحمل الجهاز الاقتصادي تكلفة تخصيص عوامل الإنتاج لإعادة بناء الشقق التي تم هدمها لغرض التجديد. من ناحية أخرى، التكاليف الكبيرة للضواحي، مثل تقليص المساحات المفتوحة لغرض البناء في ضواحي المدينة والتكلفة الزائدة للتنقل الناتجة عن التوزيع الكبير للعاملين على أنحاء المدينة، سيتم توفيرها في ظل بديل التجديد الحضري في وسط المدينة.
في تحليل الحساسية الذي تم إجراؤه، والذي افترض فيه أن نطاق الفوائد للتجديد سيكون أقل من المتوقع وأن نطاق تكاليف التجديد سيكون أعلى من المتوقع، ظلت الفائدة الصافية من التجديد إيجابية وكبيرة.
على ضوء نتائج التحليل، يوصى بأن تستمر الحكومة في تعزيز العمليات التنظيمية التي من شأنها دعم توسيع نطاق التجديد الحضري، مع الانتباه إلى تأثير وتيرة إنجاز المشاريع على مخزون الشقق للإيجار في الفترة الزمنية الممتدة بين هدم المباني القديمة وتشييد المباني الجديدة. من المهم أيضًا التأكيد على أن التجديد الحضري على نطاق واسع في المناطق المزدحمة يجب أن يكون مصحوبًا باستثمارات مكثفة في البنية التحتية، ولا سيما تلك الخاصة بالمواصلات العامّة.