الخطّة الاصلاحيّة لشفافيّة قروض الرهن العقاري

يساعد إجراء مسح السوق وفحص الخيارات التي تقدمها البنوك المختلفة في الحصول على قرض بالشروط الأمثل والتي تتناسب مع احتياجات المقترض وقدرته على السداد، من حيث مبلغ السداد الشهري.

أظهر الفحص الذي أجرته سلطة المنافسة، أنّ خلق التنافس (مقارنة التكاليف بين عدة جهات) يؤدّي إلى خفض السعر، وكلما خلق المقترض تنافس أكبر، يكون الانخفاض التراكمي في السعر، بالمتوسط​​، أكبر. يؤدي خلق تنافس واحد إلى خفض متوسط ​​السعر بمقدار 7-8 نقاط أساس، بينما يؤدّي خلق أربعة تنافسات إلى خفض متوسط السعر ​​بمقدار 16-20 نقطة أساس.

المصادقة المبدئيّة هي الوثيقة التي يقدم البنك فيها عرض السعر المصادق عليه لقرض الرهن العقاري. يتمثل أحد التحسينات في الخطّة الإصلاحيّة لشفافية قروض الرهن العقاري في تحويل المصادقة المبدئيّة إلى وثيقة أكثر تفصيلاً وذات مبنى موحد لجميع البنوك.

في أعقاب الخطّة الإصلاحيّة، يمكن إرسال طلب المصادقة المبدئيّة والمستندات المرافقة لها عبر الإنترنت ولا حاجة للوصول فعليًا إلى البنك. البنك ملزم بتسليم الزبون المصادقة في غضون 5-7 أيام عمل من تقديم طلب قرض الرهن العقاري.

يتكوّن نموذج المصادقة المبدئيّة الجديد من ثلاثة أقسام.

يتضمن القسم الأول، الذي يظهر في أعلى المستند، تفاصيل تعريفيّة بالمقترض (الاسم ورقم الهوية)، وتفاصيل العقار، ومبلغ القرض المطلوب، وكذلك ما إذا كان هناك حاجة إلى كفلاء للقرض.
في القسم الثاني والمركزي، تعرض ثلاث سلات موحدة يتوجّب على البنوك تقديمها، وفقًا للتركيبة والشروط الإضافية المحدّدة من قبل بنك إسرائيل. يمكن أن تتضمن المصادقة سلة مقترحة إضافيّة والتي يتم تركيبها وفقًا لطلب الزبون.
يتضمن القسم الثالث عددًا من المتغيرات المخصّصة لتمكين المقترض من فهم التبعات المالية للعرض الذي حصل عليه بشكل أفضل وتسهيل مقارنته بالعروض الأخرى، بما في ذلك إجمالي معدل الفائدة المتوقع، ومبلغ السداد الشهري الأول، ومبلغ السداد الشهري الأعلى المتوقع والمبلغ الإجمالي المتوقع دفعه حتى نهاية فترة القرض.

المصادقة المبدئيّة سارية المفعول لمدة 24 يومًا من تاريخ إصدارها، وخلال هذه الفترة يلتزم البنك بالشروط التي اقترحها، ولكن مع تقييدين مهمين: التقييد الأول هو التحقّق من البيانات المقدمة من الزبون. والتقييد الثاني هو أن التغييرات في سعر فائدة بنك إسرائيل، إن وجدت، تؤثر على سعر الفائدة الأساسيّة مع هوامش مشابهة لتلك التي تمت المصادقة عليها في المصادقة المبدئية.

تقييم المخمّن هو تقدير لقيمة العقار من قبل مخمّن مؤهل. يتم إجراء تقييم مخمّن في الحالات التي يطلب فيها البنك ذلك. يستخدم التقييم لتأكيد معدل تمويل القرض نسبةً لقيمة العقار.
في الحالات التي يكون فيها تقييم المخمّن أعلى من سعر العقار، يتم تحديد معدل التمويل وفقًا لسعر العقار.

نسبة التمويل هي النسبة بين قرض الرهن العقاري المصادق عليه وقيمة العقار. يتم تحديد القيمة وفقًا لسعر العقار أو وفقًا لتقدير المخمّن، كما حدّد من قبل البنك.

يطلب من البنك الذي يقدم قروض الرهن العقاري تقييد معدل تمويل العقار كما هو مفصل أدناه:
1. قرض إسكاني لغرض شراء شقة وحيدة – لا يتجاوز معدل التمويل 75٪ من قيمة الشقة.
2. قرض إسكاني لغرض شراء شقة بديلة – لا يتجاوز معدل التمويل 70٪ من قيمة الشقة.
3. قرض إسكاني لغرض شراء شقة للاستثمار، أو قرض لأي غرض مع رهن الشقة – لا يتجاوز معدل التمويل 50٪ من قيمة الشقة.

يعتبر القرض الذي يتجاوز معدل سداده 40٪ من الدخل قرضًا عالي المخاطر، وبالتالي من المتوقع أن تكون تكلفة هذا القرض للمقترض أعلى. في جزء كبير من القروض التي تقدمها البنوك، يكون معدل السداد حوالي 30٪ -40٪ من الدخل. يفضّل أخذ قرض يمكّن من السداد بشكل معقول مع مراعاة التغييرات المحتملة في معدل الفائدة والتضخم المتوقعين طوال فترة القرض، وفقًا للتوقعات.

ثابتة غير مرتبطة – يحدّد مبلغ السداد الشهري مسبقًا عند أخذ القرض، وهو لا يتغيّر طوال فترة القرض.

ثابتة مرتبطة – تحدّد الفائدة مسبقًا عند أخذ القرض. على الرغم من أن الفائدة ثابتة ولا تتغير طوال مدة القرض، إلا أن المبلغ الأصلي (مبلغ القرض بدون الفائدة) مرتبط بمؤشر أسعار المستهلك، ويتم تحديثه بانتظام وفقًا للتغيرات في المؤشّر، وبالتالي يؤثر على مبلغ السداد الشهري: أي ارتفاع في المؤشر (على سبيل المثال بنسبة 1٪) يزيد من مبلغ السداد الشهري في هذا المسار بنفس النسبة (في هذه الحالة بنسبة 1٪).

متغيّرة على أساس الفائدة الأساسيّة– في هذا المسار المبلغ الأصلي غير مرتبط بالمؤشّر، لكن مبلغ السداد متغيّر لأنّه يعتمد على الفائدة الأساسيّة. الفائدة الأساسيّة هي فائدة بنك إسرائيل، والتي تحدّد وتنشر من قبل اللجنة النقديّة لبنك إسرائيل 8 مرّات في السنة، مع إضافة ثابتة تبلغ 1.5%. فعلى سبيل المثال، حين تكون فائدة بنك إسرائيل 1%، فانّ الفائدة الأساسيّة تكون 2.5%. في هذا المسار، الذي تكون فيه الفائدة مرتبطة بالفائدة الأساسيّة، فانّ الفائدة التي يدفعها المقترض طوال فترة القرض يمكن أن ترتفع (اذا رفع بنك إسرائيل الفائدة)، أو تنخفض (اذا قام بخفضها).

متغيّرة مرتبطة –في هذا المسار، تحدّد الفائدة لفترات تمتد لعدة سنوات (غالبًا 5 سنوات)، وفي نهاية كل فترة تتغير بناءً على معيار متفق عليه مسبقًا يسمى "الفائدة الارتكازيّة". في السلة الموحدة، الفائدة الارتكازيّة هي العائد على السندات الحكومية. وبعد كل فترة (غالبًا، كما ذكر، خمس سنوات) يرتفع سعر الفائدة أو ينخفض حسب التغيير في الفائدة الارتكازيّة. وفي هذا المسار يرتبط المبلغ الأصلي بمؤشّر أسعار المستهلك ويتم تحديثه وفقًا للتغيرات التي تطرأ على المؤشّر، مما يؤثر أيضًا على مبلغ السداد الشهري.

متغيّرة غير مرتبطة – قرض بفائدة تحدّد لمدة عدة سنوات (غالبًا 5 سنوات)، وفي نهاية كل فترة تتغير بناءً على معيار متفق عليه مسبقًا، يسمى "الفائدة الارتكازيّة". في هذا المسار، على عكس مسار الفائدة المتغيرة المرتبطة، فانّ المبلغ الأصلي غير مرتبط بالمؤشر.

تركيبة المشكنتا هي قرض مركّب من مسارين على الأقل. في إطار الخطّة الاصلاحيّة في مجال قروض الرهن العقاري، يعرض على الزبون ثلاث سلّات موحدة. لكل سلة تركيبة محدّدة مسبقًا ومماثلة في كافة العروض التي يحصل عليها من كافة البنوك.

فيما يلي مكوّنات التركيبات الثلاث الموحدة:
1. 100% ثابتة غير مرتبطة.
2. 1/3 ثابتة غير مرتبطة، 1/3 متغيّرة مرتبطة، كل 5 سنوات، على أساس السندات الحكوميّة، و-1/3 متغيّرة أساسيّة.
3. 1/2 ثابتة غير مرتبطة و-1/2 متغيّرة أساسيّة.

تحدد الدولة شروط الحصول على قرض الاستحقاق، ويتطلب الحصول عليه إصدار شهادة استحقاق. ومع ذلك، من ناحية توفير الائتمان، يلتزم البنك بنفس الإجراءات المتبعة في قرض الرهن العقاري العادي. يحدّد مبلغ قرض الاستحقاق وفقًا لمعايير مختلفة تحددها الدولة، وتكون الفائدة أقل بنسبة 0.5٪ من متوسط ​​سعر الفائدة على القروض المرتبطة بالمؤشر التي توفرها البنوك - الفائدة التي ينشرها بنك إسرائيل - أو 3٪، بحسب الأقل من بينهما. يُعفى المقترضون الذين يرغبون في سداد قرض الاستحقاق قبل انتهائه من دفع عمولة السداد المبكر.
لمزيد من التوضيحات وفحص الاستحقاق، يوصى بالتوجه لموقع وزارة الإسكان.

في قروض الرهن العقاري التي تعطى لشراء شقة بسعر مخفض في البرامج الحكومية، البنك مخوّل بحساب معدل التمويل للقرض بناءً على تقييم المخمّن لقيمة الشقة بدلاً من الاعتماد على سعر الشراء الفعلي، ويجب على المشتري أن يدفع ما لا يقل عن 100،000 شيكل من مصادره الخاصة. بكل الأحوال، قيمة الشقة لغرض حساب نسبة التمويل، كما ذكر أعلاه، يجب ألا تتجاوز 1.8 مليون شيكل (على أساس تقييم المخمّن)، أو القيمة الفعلية للشقة، الأعلى من بينهما.

يتم دفع أقساط المشكنتا مقابل شقة جديدة أو شقة في إطار تقوية مبنى قائم ضد الزلازل، مثل برنامج الخطّة الهيكليّة الوطنيّة 38، كنسبة مئوية من سعر البناء ووفقًا لمراحل البناء التي نفذت في الشقة أو في المبنى الذي يتم بناؤها فيه، وعليه تكون وتيرة سحب قرض الرهن العقاري من البنك وفقا للمراحل المفصلة في لوائح البيع ووفقًا لوتيرة تقدم البناء.
عند سحب القرض على مراحل، من المهم أن نتذكر، أن سعر الفائدة على مبلغ المال المتبقي المراد سحبه في مسار الفائدة الثابتة والفائدة المتغيرة قد ينخفض ​​أو يرتفع وفقًا لظروف السوق ذات الصلة بالمسار.

قد تختلف المستندات المطلوبة من بنك لآخر، ولكنها عادةً ما تكون قسائم المعاش، وكشوفات الحساب المصرفية، وبطاقات هوية، وما إلى ذلك.
تعرض قائمة المستندات اللازمة في المصادقة المبدئيّة.

تطلب البنوك عادةً من المقترض تأمين العقار الذي تم أخذ قرض الرهن العقاري من أجله. يستخدم التأمين كضمان لسداد المشكنتا وكذلك لحماية المقترض في حالة الوفاة أو الحاق الضرر بالمبنى، وفقًا لشروط البوليصة.

نعم. إذا كنتم قد أخذتم مشكنتا، فهناك مجال لفحص إمكانية استبدالها بمشكنتا أخرى، أي إعادة تدويرها. إذا كنتم معنيّين بفحص إمكانيّة إعادة تدويرها، فإن البنك الذي تتم فيه إدارة قرض الرهن العقاري ملزم بتزويدكم بالمعلومات التي تساعدكم على تحديد ما إذا كانت هذه الخطوة مجدية بالنسبة لكم - الفائدة المتوقعة على الدفعات المتبقيّة، والتي تأخذ في الاعتبار المبلغ الذي يتعين عليكم سداده (بما في ذلك عمولة السداد المبكر والعمولات الإضافية إن وجدت)؛ التاريخ القادم الذي من المتوقع أن يتغير فيه سعر الفائدة، وهو معطى يمكن أن يؤثر أيضًا بشكل كبير على جاذبية إعادة تدوير قرض الرهن العقاري.

إعادة تدوير قرض الرهن العقاري هو في الواقع سداد قرض الرهن العقاري عن طريق أخذ قرض رهن عقاري آخر. إعادة التدوير مطلوبة من أجل إجراء تغيير جوهري على واحد أو أكثر من شروط القرض خلال فترة السداد. يمكن أن يكون التغيير الجوهري تغييرًا في شروط سعر الفائدة، تغييرًا في تركيبة المسارات، تغييرًا في فترة القرض (تمديد أو تقصير فترة السداد)، تغييرًا في إجمالي مبلغ القرض، وما إلى ذلك.

إعادة تدوير قرض الرهن العقاري هي خطوة يجب التفكير فيها من وقت لآخر. متى يتم إعادة التدوير عادةً؟ تغيرات في ظروف السوق أو في الوضع المالي للمقترض، مما يجعل إعادة التدوير مجدية:
تغيير في دخل أو مصروفات المقترض؛
تغيير أسعار الفائدة في الجهاز الاقتصادي وسوق قروض الرهن العقاري؛
تغيرات في التضخم المالي في الجهاز الاقتصادي؛
تغييرات وتسهيلات تنظيمية في مجال قروض الرهن العقاري (مثل الخطّة الاصلاحيّة في مجال قروض الرهن العقاري، إلغاء تقييد الفائدة الأساسيّة، وما إلى ذلك).